ワンルーム投資は大阪の方が儲かる!?

ワンルームマンション投資というと、賃貸ニーズの高い都市部でやるのが一つのセオリーです。中でも圧倒的なメッカといえるのが、東京。ただその分、東京は総じて物件価格が他の地域よりも高いという面があります。

そこで目線を少し変えてみて、同じ大都会である大阪でワンルームマンション投資をするのはどうなのでしょう。大阪といえば人口約900万人を誇り、人口約1400万人の東京に次ぐ日本第2の都市です。それだけに賃貸ニーズも高く、投資として大きな旨味があったりはしないのでしょうか。

まず大阪のワンルームマンション投資のメリットといえば、物件価格の安さが挙げられます。梅田・心斎橋・難波といった、東京でいう渋谷や新宿にあたる超都心部から10～20分圏内の場所であっても、2000万円代前半で買えることが少なくありません。したがって関西圏や西日本に住む人であれば、ワンルームマンション投資をわざわざ東京でやらずとも、身近な大阪でやればいいのでは？という気にもなるところです。

ところが表面的な物件価格の安さだけを見て大阪でワンルームマンション投資を始めてしまうと、実は大きな誤算が生じかねません。どういうことなのか、以下で説明します。

大阪と東京のワンルーム投資は明らかに別物

大阪のワンルームマンション投資における最大の懸念ポイントは、物件購入後に賃料が大きく下がることのないエリアが、東京よりかなり限られてくることです。

もちろん前述したような梅田・心斎橋・難波といった都心部の物件であれば、20年先も30年先も賃料が大幅に下がるようなことはないでしょう。ただし大阪はそうしたエリアにはインバウンドを当て込んでホテルが多く建設されており、ワンルームマンションの供給は多くありません。したがって都心部に建てられる、ワンルームマンション投資として“間違いない物件”は、発売されるやいなや人気が集中し、普通にはなかなか買いにくい現状があります。

一方都心部から少し離れると、物件購入後、新築トレンドがなくなった際に賃料を大きく下げざるを得ないエリアが目立つようになります。新大阪駅や梅田駅から30分圏内の場所であっても、物件購入から10年後・20年後に、大きく賃料を下げないと入居付ができないケースが多いのです。

たとえば梅田から電車と徒歩で30分の場所にある2000万円の新築ワンルームを2件買ったとします。新築時の賃料は、それぞれ7万円。合計4000万円を投じて毎月14万円の家賃収入なので、東京のワンルームマンション投資の水準と比べても悪くない数字です。

ところがこれが20年経った頃には、賃料がそれぞれ5万円代にまで下がってしまうことが充分考えられます。しかも賃料はその後もどんどん下がっていくでしょう。物件を売却しようにも20年後には半値以下に、30年後には300～400万円にまで下がってしまう可能性があります。

これでは30年、40年と物件を長く持つことでまとまった資産をローリスクで築いていくというワンルームマンション投資の旨味を享受するのは、なかなか難しくなってくるでしょう。

対して東京の中心地から30分の場所にある3000万円の物件であれば、賃料10万円ほどで貸すことができ、それが20年を経て値下がりしても、1万円前後の値下がりで済むのではないでしょうか。その後も値下がりは大阪よりもゆるやかに進むでしょう。また物件価格に関しても、たとえ30年が経っても1000万円を下ることはまずないでしょう。

要は、それだけ東京と大阪では、賃貸ニーズの“厚み”のようなものが違うということです。実際に東京都内だと、最寄駅から徒歩10分以内の物件の入居率は、95～98%にのぼります。大阪も梅田や難波であれば入居率は95%以上を見込めますが、そこから乗り換えが必要なエリアとなると入居率は90%前後に、さらには通勤・通学に30分以上かかる物件となると80%台あるいはそれ以下にまで下がるといわれます。

もちろん東京でも大阪でも家賃保証契約を付ければ家賃収入額をキープすることは可能ですが、大阪の例のように賃料の大きな下落が見込まれる物件は、長く家賃保証をつけることは現実的に難しいでしょう。

“ルート”か“目利き”があれば大阪でやるのもアリ

以上をふまえると、大阪でワンルームマンション投資を成功させるには、冒頭で紹介したような一部の“間違いない物件”を買えるルートを持っているか、「ここであればこういう理由で数十年後も賃料が大きく下落することはない」といった目利きが必要になります。そのどちらかを満たすのであれば、大阪でのワンルームマンション投資も一つの良い選択肢となるでしょう。東京と大阪の両方に物件を持てば、投資としてリスクヘッジにもなります。

ちなみに同じく大都市である福岡や名古屋にもワンルームマンションはありますが、「中心部から少し離れると、賃料が大きく下落するエリアになる」という傾向は、大阪よりもさらに強まります。

対して東京の場合、市街地であれば賃料がそれほど大きく下落することはなく、もはや23区内のほぼ全てがワンルームマンション投資をする上での“安パイ”ともいえます。そうした賃貸ニーズの高さ・空室率の低さは、東京だけで見られる特別なもので、東京だけに付く“プレミア”といってもいいでしょう。

現代では、不動産会社に賃貸管理を任せるシステムが確立され、地方在住者でも問題なく東京のワンルームを持つことができます。ワンルームマンション投資を検討する際には、まずはそうした東京ならではの優位性を活かすことを第一選択肢とするのが、賢明かもしれません。

＊地方のワンルームマンション投資に関しては、こちらの記事でも触れています。「地方のワンルームマンションで不動産投資」というのはアリ？」