不動産投資で物件が「火事」「台風」「地震」の被害にあったらどうなる!?

「所有する物件が火事で燃えてしまったらどうなるの?」「地震で建物が損壊してしまったら、資産価値はなくなってしまう⁉」

不動産投資をするうえで、そうした「建物の損害」に対して大きな不安を感じる人は少なくないと思います。はたして、保険でどれくらいカバーできるものなのでしょう?

そこで今回は、「ワンルームマンションの投資で火事や台風、地震などが起こって物件が被害にあってしまった場合、保障やその先の賃貸経営はどうなるのか」を紹介していきます。

火災の場合、多くは火災保険でカバーできる

まずは火災に関してです。結論からいうと、ワンルームマンション投資であれば、ほとんどの火災被害は保険でカバーができるでしょう。そもそも物件をローンで購入する場合、火災保険への加入をローン会社から必ず求められます。ローン会社としても、火災がおきてローン返済が止まってしまっては困るからです。

一方、物件に住まう入居者の方でも、火災保険に加入するのがごく一般的です。だから必然的に、オーナー側と入居者側の双方で火災保険に加入することになります。そしてこの2つの保険により、火災被害のほとんどをカバーできるというわけです。

たとえば入居者の過失により、部屋が全焼してしまった場合。「全焼までいくと、さすがに保険ではすべてをまかないきれないのでは?」と思うかもしれませんが、決してそんなことはありません。

実はワンルームマンションの場合、ボロボロの内装をフルリフォームしたとしても、3~400万円程度で済むことが一般的。だから全焼したとしても、入居者側の火災保険でたいていはまかなえてしまうのです。実際のところ火災原因の多くは、入居者側の過失によるものです。

ではそうした出火により、上下左右の部屋にも被害が出てしまった場合は⁉ その場合、残念ながらオーナー側で保障する必要が出てきます。

ただ、それもたいていはオーナー側の火災保険の保障範囲内で収まるでしょう。なぜかというと、よほど特殊な状況でもない限り、火災でマンションが何十室も燃えるようなことは少ないからです。とくにワンルームマンションは、建物内が細かく区切られていて火が燃え広がりにくいため、マンションの全焼や十部屋以上の延焼にはそうそうならないでしょう。

また廊下やエントランスなど共有部分に被害が出た場合、そちらは管理組合で加入する保険によって保障がまかなわれることになります。

火災保険の適用範囲はかなり広い

では火災ではなく、「台風」で窓が割れたり、部屋が浸水したり、木が倒れて部屋が損壊した場合などはどうなるのでしょう? 実は台風被害に関しても、たいていは火災保険の保障内容に含まれており、火災保険に入っていればまず安心でしょう。他にも多くの火災保険では、「落雷」「ガス漏れなどによる爆発」「水災」「自動車などの衝突」「漏水」など幅広い損害をカバーしています。もちろん保険会社によって多少内容は変わりますが、どこも大きくは変わりありません。

要は火災保険に入ってさえいれば、建物の損害に関する不安の多くを払拭できるのです。

ちなみに建物が損害を受けて一時的に賃貸経営を行えなくなった場合、たいていの火災保険はその期間中の家賃を保障する内容も盛り込んでいます。保障する期間の上限は、6ヶ月が一般的。なのでその期間内で賃貸経営を再開できれば、家賃収入にも穴が空きません。

火災保険だけだと地震は保証外。でも被害は限定的

ただし、火災保険だけではカバーできないものがあります。「地震」です。もし地震がおきて建物の倒壊や損壊が起こった場合、あるいは地震による火災や津波、地盤沈下の被害があった場合、その保障を受けるには地震保険に入っている必要があります。一般的に地震保険は、火災保険の特約として加入することが可能です。

とはいえ、実は地震によって建物が損壊する可能性は、イメージよりだいぶ少ないんです。

たとえば未曾有の大地震だったといわれる東日本大震災におけるマンションの被害状況を見ると、マンション8万5798棟のうち大破は0棟、 中破は61棟(0.071%)、小破は1070棟(1.247%)、軽微・損傷なしが8万4667棟(98.682%)でした(※1)。熊本地震においても、マンション5973棟のうち大破が1棟(0.02%)、中破が5棟(0.08%)、小破が151棟(2.53%)でした(※2)。

※1:東日本大震災 被災状況調査報告によるデータ
※2:一般社団法人マンション管理業協会によるデータ

このように地震によってマンションが受ける被害は、意外にも無傷か軽微であることがほとんどです。映像で地震の被害のすさまじさを見ているだけに、相当数のマンションが倒壊・損壊したのではと考えがちですが、近年おきた上記2つの大地震では、中破以上の被害を受けたのは0.1%にも達していないのです。

とくに部屋で細かく区切られたワンルームマンションは、倒壊や損壊の可能性がより低いといえます。地震の際は、柱と壁に囲まれた「トイレ」に逃げ込むのが安全という話と原理は同じですね。(ちなみにトイレに逃げ込む際は、中に閉じ込められないよう、ドアは開けておきましょう)。

なので、ことワンルームマンション投資においては、それほど地震に神経質になる必要はないといえます。それでもより安心したいのであれば、火災保険の特約として地震保険に入り、万が一に備えるのがいいでしょう。

オーナーは「3種の保険」で守られている

このようにワンルームマンション投資では、オーナーが加入する保険、入居者が加入する保険、管理組合で加入する保険という3重の火災保険で守られているのが普通です。そして、その火災保険の適用範囲も広い。さらにはワンルームマンション自体が、火災や地震に強い仕様となっている。だからたいていは、損害によるマイナスのすべてを保険金でまかなえるのです。

ちなみにオーナーが支払う保険料を見てみても、ワンルームマンションは一戸建てやファミリータイプのマンションに比べ、かなり割安。当然、保険料の価格はリスクに応じて決まるので、それだけワンルームマンションはリスクが低いといえるのです。

もしワンルームマンション投資でオーナーが大きな損害を被るとしたら、 ローン返済が終わって物件を自主管理する場合などにおいて、火災保険に入らないケースです。もちろん選ぶのは自由ですが、万が一のことを考えると、やはり最低限の火災保険には入っておくことを強くオススメします。

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