借り換えで、支払総額はどれくらい減る？

いま組んでいるローンよりも安い金利のローンに乗り換える「ローンの借り換え」。住宅ローンではよく聞かれる手法ですが、実は不動産投資ローンも借り換えはできるんです。

実際に借り換えをすると、賃貸経営の収支が大きく改善される場合があります。たとえば、2300万円の投資用ワンルームマンションを、金利2.1％・35年ローンで購入したとします。それを5年経ったところで、金利1.65％のローンに借り換えた場合、収支はどうなるでしょうか。

たった0.5％ほどの違いながら、月々のローン支払い額は、8万6千円から8万1千円に減ります。一月あたり5千円の削減なので、年間だと6万円の削減となり、残り30年間トータルでは180万円も支払いを減らせます。

さらには金利差が2％近くになると、削減される額は相当なものになります。同じく2300万円の物件を、今度は不動産投資ローンでよくある金利3.5％・35年ローンで買ったとしましょう。そして5年経ったところで、金利1.65％のローンに借り換える。すると月々の支払いは10万3500円から8万1千円となり、一月あたり2万円以上も収支が改善。そして年間だと30万円近く、残り30年間トータルでは1千万円近くも支払いが減ります。

ワンルームマンション投資を新築で始めた場合、毎月の収支（ローン支払い額－一括借上額）は1万円程度の支払いになることが一般的です。だから借り換えで収支が1万円ほど改善されるのであれば、収支だけで単純計算すると、投資用ワンルームマンションをもう1件買い増せることになります。月々2万円の収支改善であれば、もう2件買い増せる可能性が出るわけです。

とはいえ、実際に借り換えをする人は少ない…

このように収支面で大きなメリットのある「ローンの借り換え」ですが、意外にも実際に行う人は多くありません。それにはいくつか理由があります。

まず挙げられるのが、借り換え先となる金融機関が決して多くはないことです。そもそも不動産投資ローンを扱っている金融機関が限られますし、たとえ扱っていても借り換えに対応していないところが少なからずあります。

そもそも、金融機関側があまり積極的に借り換えをやりたがらないのも、理由の大きな一つです。

金融機関にとって、不動産投資ローンの借り換えの審査や手続きは、新規融資に比べると手間がかなりかかります。これまでの賃貸経営状況やローン支払いの履歴を確認したり、保険の引き継ぎをしなくてはいけない。加えて借り換えをする人は他にも物件を持っているケースが少なくなく、それも全て評価する必要がある。借り換えで生じる手数料や諸費用をふまえての支払額の計算も、骨が折れる作業です。

そして新規融資に比べて額面が少ないだけに、金融機関が受け取る利息も少なくなります。そのため手間は数倍かかるにも関わらず、金融機関の儲けは数割程度になってしまう。

だから借り換えを多くやっていては業務に支障をきたしてしまい、積極的にはやりたがらないのだと、投資用不動産業界のローン担当者から裏話として聞いたことがあります。要は金融機関にとっては、割のいい業務ではないのです。よって、不動産投資ローンの借り換えの情報も、あまり出回っていません。

こうした理由から不動産投資ローンの借り換えは、対応可能な窓口を調べ、金融機関と腰を据えて交渉ややりとりを進めなくてはならず、それなりの行動力と手間が必要になります。だからワンルームマンション投資では、最初に買った後は「ひたすら持ったまま」というのが一般的になっています。もし金利の高さが気になったとしても、借り換えという発想にはならず、売ってしまおうかとなることが多いのが実情です。

とはいえ、不動産投資ローンの借り換えは、決してできないわけではありません。以降では、借り換えの具体的な方法を紹介していきます。

借り換えの専門業者や不動産投資会社に頼る方法も

まずは前述の通り、自身で取り扱い金融機関を調べ、直接あたる方法です。最近は不動産投資ローンの借り換え先となる金融機関名を挙げたウェブサイトもちらほらありますし、物件を買った不動産投資会社の担当者に聞けば教えてくれる可能性もあります。

それが難しそうであれば、借り換えの専門業者に依頼する手もあります。最近は「不動産投資 借り換え」などでネット検索すると、それに特化した業者が出てきます。借り換えに成功した場合、総削減額の10%程度の成功報酬を支払う必要があるようですが、それなりに金利が下がるのであれば、依頼する価値は充分あるのではないでしょうか。

また、もし借り換え後に新たに投資物件を買い増す可能性がある場合は、不動産投資会社に相談するのもいいでしょう。会社によっては、提携する金融機関との窓口になってくれたり、担当者を紹介してくれたりするはずです。この場合、ただ借り換えるだけでは不動産投資会社にメリットがないので、物件を買い増す意思があることがポイントになります。

ただし不動産投資会社が提携する金融機関は、会社によって千差万別です。不動産投資会社によっては、乗り換え先のローンがそれほど低金利ではなかったりもするので、販売戸数などの実績が高い会社にあたるのがベターです。

借り換えを行う際は、物件の収益性や、申込者の年収・勤務先といった属性、ローン支払いの延滞の有無などが審査されます。場合によっては何件も金融機関をあたる必要が出るかもしれませんし、状況によってはどうしても借り換えができないこともあるでしょう。

でも成功すれば、冒頭で紹介したような大幅な収益改善も見込めます。それだけに、もし現状の金利が高いと感じるのであれば、借り換えを検討しない手はないのではないでしょうか。特に収益性がきちんとある物件を持っている人や、ローンを組んだ時より年収が大きく増加するなど個人属性が上がっているような人は、借り換えの大きなチャンスかもしれません。