不動産投資をするさい必ず火災保険に申し込むのはなぜ?

投資用ワンルームマンションを購入するさい、様々な契約に関する書面を不動産会社と取り交わします。契約に関する書面には売買契約書をはじめとして、金融機関に対する審査書類や司法書士に提出する書類など多岐にわたりますが、その中の一つに火災保険の申し込みがあります。

投資用ワンルームに限らず不動産投資を始めるさいには、火災保険の申し込みは必要不可欠な項目になりますが、不動産会社に促されるまま内容をよく把握せずに申込書を記入している方も多いのではないでしょうか。

今回はそんな意外と知られていない火災保険について、詳しく解説していきます。

そもそも火災保険って必要なの?

不動産投資を始めるさいに、そもそも火災保険に入らないという選択肢はあるのでしょうか。結論から言ってしまうと、基本的にその選択肢はありません。

というのも、物件購入を行うさいに金融機関でローンを組む方が大半かと思います。しかし基本的に金融機関では不動産投資ローンを利用する際には、不動産投資ローンの担保物件を対象とする火災保険に加入することが条件となっています。つまり火災保険に加入しないと金融機関から融資を受けることができないので、不動産投資を始めることが難しくなるのです。

ちなみにこれは、投資物件だけではなく居住用の住宅ローンにも当てはまります。

ただし火災保険に入らないと不動産投資を始めるのが難しいのは、金融機関が火災保険への加入を強制しているからであり、現金で投資物件を購入する場合などはこの限りではありません。しかし火災保険に加入しないと、物件にかかる様々な災害リスクに対して自己資金のみで対処しなければなりません。

ところで火災保険というのは本来その物件に住んでいる人が加入するもので、オーナーが加入する必要はないのではないか、といった疑問を抱いたことはないでしょうか。結論からいうとオーナーと入居者では火災保険の性質が大きく異なることもあり、入居者の火災保険だけではリスク対策として不十分です。

入居者の火災保険があれば十分!?

それでは具体的にオーナーと入居者の火災保険はどのような違いがあるのでしょうか。

詳細は省きますが、ざっくりいうと、オーナーは『建物』を補償する火災保険に、入居者は『家財』を補償する火災保険に加入します。

『家財』という言葉、あまり聞きなれない方も多いかと思いますが、火災保険を契約するうえでは必ず目にする言葉です。意味としては、家具や衣服など日常生活に使用している動産を表します。確かに考えてみれば、建物自体はオーナーの所有物にあたるので、賃借人である入居者が柱や廊下、エレベーターなどに対する保険に加入するのはおかしな話ですよね。

とはいっても入居者が入る火災保険には【借家人賠償保険】といって、賃借人が建物に損害を与えオーナーに対して損害賠償の責任を負った場合に、保険金が支払われる保険に加入するケースが一般的となっています。ただしこの借家人賠償保険は、主に賃貸借契約を解除するさいに賃借人に発生する原状回復義務を果たすための保険、という意味合いが強く、物件にかかる様々なリスクを網羅する保険としては十分ではありません。

総務省消防庁の発表によると、令和3年(1月〜12月)に発生した総出火件数は35,007件となっております。これは1日あたり約96件、15分ごとに1件の火災が発生していることになり、決して他人事ではないことが分かります。

また意外と知られていませんが、火災保険の補償内容は火災が発生したさいの損害のみではなく、台風や大雨などの自然災害や、盗難や物体の落下による損害など日常生活における不測かつ突発的な事故にも対応しています。

*詳しくはこちらの記事もご参照ください*
「不動産投資で物件が「火事」「台風」「地震」の被害にあったらどうなる!?」

内閣府が2015年度に発表した試算によると、2015年時点での火災保険の加入率(建物のみ)は82%とほとんどの方が火災保険に加入しており、日本の災害発生率の高さを鑑みても火災保険への未加入という選択はあまりオススメできません。

火災保険の選び方はどうするべきか!?

これまで不動産投資を始めるさいに火災保険は必要不可欠であることを述べましたが、肝心の火災保険の選び方はどうしたらよいでしょうか。

不動産会社で投資物件を購入するさい、特に顧客側が何も言わないかぎり火災保険の引受先は、融資先である金融機関が代理店を務めている保険会社になります。そのような保険会社がない場合、もしくは現金購入などで金融機関を使用しない場合は、物件の販売会社が代理店を務めている保険会社になります。

ちなみにJoyful Investment(株)は、東京海上日動火災保険(株)と代理店契約を結んでいます。

このように、物件の購入手続きをした金融機関などが代理店として火災保険の契約を行う方式を『代理店型』といいますが、火災保険契約の約9割を占めているのが、この代理店型と呼ばれる契約方式です。この方式だと商品としてのパッケージが確立しており、物件購入から保険契約までワンステップで手間なく進めることができるのが特徴です。

一方、本来火災保険というのはこの代理店型である必要はなく、顧客自ら好きな保険会社を選ぶことができます。ただし不動産投資の場合、火災保険の保険料や商品の内容は保険会社によってあまり差異は見られません。また保険料も10年間で約3万円弱と、入居者が加入する火災保険と比較すると保険料が安く抑えられているのが特徴です。

そのためもちろんご自身で保険会社を探して加入するのもオッケーですが、どういう内容にするかなど、細かな補償内容を素人が正確に把握するのは時間も労力もかかる作業になるため、販売会社に一任してしまっても良いのではないかと思います。

以上、今回は火災保険のあれこれについてお話ししました。不動産投資を始めるうえで火災保険への加入は、必須項目の一つといっても過言ではありません。この記事を参考に火災保険の重要性が少しでもわかっていただけたら幸いです。

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