自宅購入の基礎知識02

多くの方にとって「人生で一番大きな買い物」となる自宅の購入。それを“最高の買い物”にするために、しっかり準備をしたいところです。そこで、自宅購入の大まかな流れと、最低限知っておきたい基礎知識をまとめました。

今回は、マイホームを買うのに必要なお金についてです。物件価格以外にも購入諸費用や税金、維持費などがかかります。それらをふまえ、「家を買うには、いくらかかるのか」をつかんでおきましょう。

 

1.買える物件価格の目安は？

ごく一部の人をのぞき、多くの方が住宅ローンを組んで家を買います。そこで、まずは自分が住宅ローンをいくらまで借りられるかを、把握しておきましょう。

その目安となるのが、「返済負担率」です。返済負担率とは、年収に対して年間ローン返済額が占める割合のことで、「年間ローン返済額÷年収×100」で割り出されます。多くの金融機関では、年収ごとに返済負担率の上限を定めていて、たとえば年収400万円の場合なら、返済負担率は35％程度を上限としていることが多いです。ただ、無理のない返済負担率は25％程度、理想は20％程度といわれています。

もし年収400万円の人が、返済負担率25％でローンを組むと、年間ローン返済額は100万円となり、毎月の返済額は約8.3万円となります。

それをふまえ、総額いくら借り入れが可能なのかを調べるなら「フラット35（※1）」のシミュレーションページが便利です。毎月の返済額をもとに、借入可能額を試算することができます。たとえば上記のとおり毎月の返済額を約8.3万円に設定すると、借入可能額は2667万円となります（※2）

※1 住宅金融支援機構と各金融機関が提携して提供する住宅ローン
※2 融資金利1.6％、返済期間35年、元利金等返済の場合

他にも年収から借入可能額の上限や、借入可能額から毎月の返済額も調べられるので、ぜひ一度試してみてください。

「フラット35」クイック・シミュレーション

ちなみに毎月のローン返済額はいくらが適正なのか考える際は、現在の状況だけでなく、たとえば「●年後には教育費が大きくふくらみそう」とか「■▲年後には定年退職する」といった、長い目でみたときの家計の変化もふまえたシミュレーションが重要になります。

 

2.購入時に必要なお金

マイホームを購入するには、「頭金」が必要になる場合があります。また契約に際しては、「諸費用」が発生します。

 

頭金

物件価格のうち、購入時に現金で支払う分のこと。頭金が必要かどうかは、物件や申し込む人の社会的属性で変わりますが、最近は頭金ゼロで購入できる場合が少なくありません。ただ、頭金を多く入れるほど毎月の返済額は安くなり、逆に頭金を入れないと毎月の返済額は高くなります。その辺りのバランスをふまえ、頭金をどうするか判断したいところです。

 

諸費用の目安

マイホームの購入には、物件価格と頭金以外にも、税金や登記費用、住宅ローン手数料などの諸費用が発生します。諸費用の大まかな目安は以下になります。

新築マンション→物件価格の3％～5％
中古マンション、新築・中古の一戸建て→物件価格の5％～10％

もし3000万円の中古マンションを買ったとしたら、物件価格の他に諸費用が150～300万円くらいかかることなります。とはいえ物件やローンプランによっても変わるので、事前に不動産会社に問合せましょう。

 

3.買える物件の価格を上げる方法

買える物件の上限価格は、以下のような方法でアップさせることもできます。

 

貯金して頭金を増やす

あたりまえではありますが頭金があれば、借入可能額を越える額の物件も購入できます。もし住宅購入の予定があるなら、計画的に頭金を貯めるのも一手です。

 

親などから援助を受ける

自宅を買う人のなかには、両親や祖父母から援助してもらって頭金をつくる人も少なくありません。本来、財産の贈与には贈与税がかかりますが、住宅取得資金の贈与の場合、300～3000万円であれば非課税となる優遇措置があります。

 

収入合算

もし夫婦が共働きであれば、どちらかひとりの名義でローンを組むより、夫婦で収入を合算してローンを組むほうが、そのぶん借入可能額は広がります。正社員に限らず、契約社員やパートタイマーであっても収入合算は可能なので、利用しない手はありません。また親子で同居する住宅を買う場合、親子で収入合算できるローンもあります。

 

保険の見直し

すでに入っている保険を見直し、それにより浮いた保険料を毎月の住宅ローン支払に上乗せするのも一手です。住宅ローンを組むと、多くの場合「団体信用生命保険」に入るため、万が一契約者が死亡などで支払不能になったら、ローンの支払は免除されます。それをふまえて生命保険の住宅費の保証などをカットすれば、保険料を下げられます。

 

4.購入後に必要なお金

物件を手に入れたあとには、以下のような費用が発生します。こちらも頭に入れておきましょう。

 

固定資産税・都市計画税（すべての物件）

毎年、所有する不動産にかかる税金。物件の種類や広さ、自治体によって金額は変わりますが、ファミリータイプの物件であれば、毎年20～30万円ほどを見ておくのがいいでしょう。

 

管理費（マンション）

マンションの共用部分の清掃や、設備の管理などにあてられます。目安は毎月1～2万円程度です。

 

修繕積立金（マンション）

マンションの将来の大規模修繕に向け、住民が供出して積み立てるお金。目安は毎月5000円～2万円程度。築年が深いほど、高くなりやすいです。

 

駐車場代など（マンション）

敷地内に車やバイク、自転車を置く場合に必要になることが多い。

 

リフォーム費用（一戸建て）

一戸建てでは管理費や修繕積立金が発生しないかわり、数十年に一度はまとまった修繕が必要になることが一般的。外壁や屋根の修繕には100～200万円、風呂やキッチンなど水回りの修繕には200～300万円程度かかるのが一般的です。

 

以上、今回は自宅を買う際に必要なお金について紹介しました。