自宅購入の基礎知識03

多くの方にとって「人生で一番大きな買い物」となる自宅の購入。それを“最高の買い物”にするために、しっかり準備をしたいところです。そこで、自宅購入の大まかな流れと、最低限知っておきたい基礎知識をまとめました。

今回は土地選びについてです。
マイホームの購入を考え始めたさい、まずは土地探しからと思っている方も少なくないでしょう。中には「注文住宅は考えていないから土地探しは無縁」と思う方もいるかもしれません。確かに立地と中身が気に入っていたらそれで十分な面もあるでしょう。しかしながら建物が建っている土地というのは様々な種類があり、それにより使い勝手や安全性も異なってきます。

この記事を通して【土地選びのポイント】をつかんでいただけたら幸いです。

 

1.土地にはいろんな形状がある

土地の形状にはさまざまなものがあり、それにより建物の内容もだいぶ異なってきます。
まずは一般的な土地の形状の種類と、その違いが及ぼす影響について解説していきます。

【土地の分類は大きく２つ！】

土地の分類は大きく分けて整形地と不整形地の２つに分類されます。
整形地とは正方形の土地や長方形の土地など、建物を建てやすいように形を整えたものです。対する不整形地とは整形地ではない土地の総称であり、正方形や長方形に整えられていない土地のことを指します。

まずは整形地と不整形地のメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

比較	整形地	不整形地
メリット	・資産価値が高い ・家を設計しやすい	・土地の価格が安い ・税率が低いため、固定資産税など税金が安く抑えられる ・形状によっては個性的な家を建てられる
デメリット	・土地の価格が高い ・多くの方が希望する形状になるので在庫が少ない	・資産価値が低い ・建築費用が割高になる傾向がある ・形状によってはデッドスペースができやすい

一般的に整形地は資産価値が高い分土地の価格も高く、対する不整形地は資産価値が低いため土地の価格が低い傾向にあります。

 

2.不整形地の種類について

不整形地の中でもさまざまな種類があり、特徴も異なってきます。

・三角形の土地

角の部分がデッドスペースになりやすいため使い勝手が悪くなりがちですが、三辺の土地になるため採光性には優れています。

・台形や平行四辺形の土地

三角形の土地と比較すると使い勝手は良くなりますが、こちらも角の部分がデッドスペースになりやすいため部屋の配置には工夫が必要です。

・旗ざお地

旗ざお地とは、L字型の形をしており、道路に接する部分が細長くなっていてその奥にまとまった敷地がある土地のことです。
旗ざお地は土地の構造上、プライバシーや駐車スペースを確保しやすいのが特徴です。一方で、日当たりや風通しが悪い傾向があることや、工事のさいに重機が中まで入りにくい関係で工事費用がかさんでしまうなど、一定のデメリットがあります。
また中古の物件などでは、後述するような接道義務を満たしておらず、＜再建築不可物件＞となっている物件も数多く存在するので注意が必要です。

・傾斜地

傾斜地とは傾いて斜めになっている土地のことです。住宅を建てるためには、高低差を埋める工夫が必要となります。
傾斜地はプライバシーが確保しやすく採光性に優れているというメリットがありますが、建築費用が高額になりやすく、また地震などの災害に弱いといった一面があります。

 

 

上記のように一口に不整形地といっても、形状によりメリットやデメリットはだいぶ異なってきます。

不整形地は使いにくいという印象が持たれているため敬遠されがちですが、コスト面では優れていることが多いのも事実です。予算が限られている人や、都心部に家を建てることにこだわっている人であれば、あえてこういう土地に目を向けてみるのもよいかもしれません。プランニングの仕方しだいでは、個性的で快適な家を建てることができます。

 

3.どんな土地でも住宅は建てられるの？

ここまで土地の形状について一通り説明してきました。マイホームの建築地を探している方であれば、不動産会社等に問い合わせて様々な売地を紹介してもらったり、もしくはネット上で空き地の情報収集を行っていたりする方もいらっしゃるでしょう。

本来、ご自身で購入した土地であれば、その土地をどのように活用しようが持ち主の自由なはずです。しかし日本では『都市計画法』という法律により、エリアによって建築できる建物の種類があらかじめ定められています。要は、法規制によって家を建てることのできない土地もあるということです。

そこでこの章では家を建てるさいに注意すべき項目についてご紹介します。

・土地選びのさいは用途地域もチェックしよう！

用途地域とは、土地の利用方法を定めた分類のことです。
例えば住宅街の真ん中に急に工場が建設されたら困りますし、同様に農地の周りに高層マンションが建ってしまい日照量が確保できなくなるような事態も困りますよね。そうならないためにも、行政によって土地の使い道というのはある程度定められています。

基本的に住宅を建てられないエリアは「市街化調整区域」と「工業専用地域」に分類されているエリアになります。すぐ隣に住宅が建っているから問題ないと思ったけれど、実は市街化調整区域で住宅の建設は不可だった…というケースもあるため、事前に購入予定の土地がどのエリアに分類されるのか把握しておきましょう。

・土地と道路の関係について

建築基準法により、建築物などを建てる敷地は、原則として建築基準法の道路に２m以上の幅で接しなければならないと定められています。いわゆる「接道義務」という決まりです。ちなみに建築基準法上の道路とは幅が４m以上ある道路のことを指します。

旗ざお状の土地や不整形な土地などは、この接道義務を満たしていないがゆえに建物を建てることのできないケースが多いです。

 

 

・土地と建物の大きさの関係について

購入予定の土地が家を建てられるエリアで接道義務も問題なし、いざ家を建てるぞ！となったとしてもその土地の上にどんな物件でも建てていいわけではありません。どういうことかというとエリアごとによりあらかじめ「建ぺい率」と「容積率」が決まっており、この値により建てられる建物の大きさが規制されます。

建ぺい率とは建築面積の敷地面積に対する割合になります。例えば「建ぺい率60％のエリア」で広さ100㎡の土地を購入する場合、その土地に建てられる建物の敷地面積は100×0.6で60㎡までとなります。

容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。例えば広さ100㎡の土地で1階が60㎡、２階が50㎡の物件の場合、容積率は（60+50）／100で110％になります。つまり建ぺい率と容積率により、建てられる建物の大きさや階数が大体決まってしまいます。

エリアによっては実質3階建以上の建物は建てられないところも出てくるので、購入予定の土地の建ぺい率や容積率は事前にチェックしておきましょう。