不動産投資FAQ

 
御社に関連するWEBをリサーチした時に、良くない評価が書いてありましたが本当でしょうか?
インターネットの普及に伴い様々な情報が飛び交う時代です。WEB上に良いことを書く方もいれば事実を確認せず悪いことを書く方もいます。まずは弊社コンサルタントと接していただき、客観的にご自身の目でご判断してください。
そもそも、不動産投資については良いイメージを持てないのですが。
不動産投資に限らず投資商品全般的に初めは誰もが不安を抱くかと思います。 メリットは勿論のこと変動要素(リスク)もしっかり理解していただければ解消できるはずです。
マンション投資を始めるためには、自己資金はどれくらいかかるのでしょうか?
金融機関の評価査定額や諸費用によって物件ごとに異なります。初期費用やランニングコストは当社コンサルタントがご予算に応じた無理ない資金計画をご提案させていただきますので、ぜひご確認ください。
すでに自宅ローンを組んでいますが、マンション投資用にまたローンを組めるのでしょうか?
すでに自宅ローンを組んでいても、投資用のローンを利用することは可能です。ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。当社コンサルタントがあなたのローンの状況に合わせて、迅速にアドバイス差し上げますので、お気軽にご相談ください。
自宅購入より先にマンション投資のローンを組んでも大丈夫なのでしょうか?
マンション投資のローンご利用を希望される方については、現在のご自身の収入および借入の内容、さらに対象となる投資物件および今後ご自宅として購入を予定される物件の内容により、提携金融機関が審査を行ったうえで判断されます。したがって、マンション投資のローンを組まれたとしても、その後自宅購入のためのローンを新たに組むことができないということにはならないのです。 当社コンサルタントがあなたのローンの状況に合わせて、迅速にアドバイス差し上げますので、お気軽にご相談ください。
ローンを組むということは、負担(支出)が増えるというように聞こえますが?
一般的には購入している以上、負担は増えます。しかし負担増の金額は、家賃収入とランニングコストの差額になるため負担額はわずかです。又、加入中の生命保険の見直しや年金商品・貯蓄商品を組み替える方も非常に多く、実質的には負担を軽減されている方もいます。
マンション投資における物件選びのポイントは?
ポイントは賃貸需要が高いエリアと周辺相場に適した賃料設定です。都心部で駅から徒歩圏の物件は、賃貸需要は安定しています。需要が見込めないエリアでは入居率が下がり空室リスクや賃料の下落につながります。賃料も相場より割高で見込んでしまうと同じく空室リスクや賃料の下落につながります。
インターネットで見ると中古マンションの利回りの方が高いように感じますが、中古マンションと新築マンションどちらを選べば良いでしょうか?
新築と中古マンションのメリット・デメリットは一長一短です。マンション経営を始める目的や物件に対する金融機関の評価額、予算次第で新築マンションの方が最適な対象になる場合もあります。豊富な商品知識を備えた当社ライフプランナーがあらゆる角度から比較・検証いたしますので、ぜひご自身なりの回答を見つけだしてください。
将来への備えとして様々な金融商品を検討していますが、マンション投資はそれらと比較して有効な投資商品なのでしょうか?
有効な商品といえます。一般的にマンション投資は中長期商品といわれ、セカンドライフ向きといわれております。こちらのページにて、他の投資手法・商品と比較していますのでご確認ください。
不動産投資の中でも、マンション投資はリスクが大きく、手間がかかりそうなイメージがあるのですが。
リスクが大きく手間がかかるイメージを持たれる方が多くいらっしゃいますが、実は投資商品の中ではマンション投資はローリスク商品の位置づけです。賃貸管理が手間と思われがちですが、サブリース契約を結ぶことにより、 わずらわしさから解消されます。
マンション投資を開始するまでの手続きが大変なのでは?
①コンサルタントに相談
・システム、各物件について当社コンサルタントが詳しく説明させていただきます。
・資金計画についてご相談させていただきます。
②ご契約
・御印鑑、収入証明などをご用意いただきます。
・重要事項の説明の上、売買契約を締結いたします。
③ローンの申し込み
・ローンをご利用の方は、提携・紹介ローンの申込をしていただきます。
・営業担当より内定のご連絡をさせていただきます。内定後、ローンのお借り入れの契約をしていただきます。
④残代金お支払い
・所有権をお客様のご名義にし、お引き渡しいたします。
マンション投資が相続税対策になると聞きましたが詳しく教えてください。
相続税が発生した場合、現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。その評価は建物の場合で50%~60%、土地は公示地価の80%です。第三者に建物を貸している場合、評価額はさらに30%の控除が可能となり、現金の約1/3の評価となります。
金利が変動した場合のリスクを教えてください。
金利が1%上がった場合、月の返済が1万円程度、2%上昇した場合、月の返済が2万円程度負担が増えますが、月の返済額は5年固定となっております。 ですから、金利が上昇したからといって、すぐに月の返済額が変更されることはありません。また、返済額は、5年毎に見直しがありますが、見直し前の返済額に対して、±1.25倍という特約が付いておりますので、急激な家計圧迫の可能性は低いといえます。
建物が古くなると今よりも家賃が下がるのでは?
東京23区内で駅徒歩10分圏内の好立地に位置した物件の家賃は下落しづらいのが現状です。東京23区内では、「(1)ワンルームマンションの建築規制に関する条例により 1住戸あたりの面積(共有部分およびバルコニー等を除いた面積をいう)が従来の16平米から原則として20平米以上となり、駐車場の割り当てを多く取らなければならないなど建築条件が厳しくなっている」「(2)マンション建設用地自体が少なくなってきている」、という理由から都心好立地の新築物件供給は今後減少していくと予想されます。その一方で、こうした物件に対する賃貸ニーズは年々高まりつつあります。したがって、家賃相場は安定すると考えられるのです。
将来的に資産価値が下がるのでは?
マンションの価値は空間利用の価値と考えます。すなわち、立地・環境・利便性・収益性などグレードの高さが決め手となります。近年、不動産は賃貸の需要が高い物件と低い物件との二極化が進んでいます。つまり、賃貸の需要が高い物件は古くなってもあまり資産価値が下がらず、逆に低い物件は下落傾向にあります。メインステージは賃貸需要の高い物件を最大の重要ポイントと考え、クオリティの高い物件を販売しております。
地震や火災が起きた場合のリスクについて教えてください。
居室数が多いワンルームマンションはオフィスビルと違い、間仕切りが多く構造壁が多いため、間仕切りが多く構造壁が多いため、地震に対する耐久構造はしっかりしています。 多くの建物が倒壊した平成7年の阪神大震災の時でも、昭和56年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては、 大破・中破を合わせてわずか1.6%に過ぎませんでした。さらに「阪神大震災マンション被害度調査報告」資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。 なお、任意で地震保険に加入することができます。(※東京カンテイ調べ。) 火災については、購入の際、必ず火災保険に入っていただきます。更に、実際の入居者にも必ず火災保険に加入していただきますし、管理組合でも火災保険に入ることも可能です。
空室になったり、家賃を滞納されるリスクはありませんか?
マンション投資を始めるにあたり一番気になるポイントです。サブリース契約を結ぶことにより、わずらわしさや空室・滞納リスクからから解消されます。詳しくは、家賃保証の仕組みのページをご確認ください。
マンションの寿命はどれくらいでしょうか?
鉄筋コンクリート造の建築物の劣化は、排気ガスや煙害等によってコンクリート表面が徐々に中性化し、これが鉄筋部に及んでサビやすくなることに起因します。 しかし、中性化が1cm進行するのには約30年かかるといわれ、現在の建築基準法では、鉄筋部を覆うコンクリートの厚さは約3cm以上と定められています。 したがって、理論上ではマンションの寿命は30年×3cm=90年以上と考えられます。また、外壁コンクリートの上にタイル等の仕上げ材を貼ることでコンクリートの中性化を遅らせていますし、実績のある建物管理会社が建物の点検、維持管理、修繕などをサポート。大切な資産をお守りします。
会社が倒産したらどうなるのでしょうか?
購入した会社(販売会社)が倒産してもマンションは購入者(オーナー)の物であり、一切関係ありません。また、管理会社が倒産しても、同業他社の同じシステムを利用すれば良いということになります。現在、業界ではかなりの数でサブリースシステムを取り入れております。オーナー様は購入した家主なのですから当然入居者から直接家賃の支払いを受けることもできます。
サブリース(一括借上)契約とは何でしょうか?
賃貸物件を管理会社が一括して借り上げ、第三者に対して転貸するシステムです。 賃貸借契約によって、管理会社がオーナーの借主になるため、賃貸経営にともなう複雑な業務からオーナー様は解消されます。さらに、空室や賃料の滞納が発生しても契約に基づいた賃料がオーナー様に支払われるので、安定した収入が得られるシステムです。
御社からの提案時に入居率98%程度と説明を受けました。なぜ他社と比べて高い水準なのでしょうか?
マンション投資で一番大切なことは立地と賃料相場です。開発の段階から徹底したリサーチをし、さらに周辺ニーズにあった建物を建築することにより高い入居率を維持しております。
御社から購入した物件ではないのですが、賃貸管理をお願いすることは可能でしょうか?
当社以外の物件を所有されるオーナー様も多くいらっしゃいます。物件ごとに査定し、管理させていただいております。
資産運用型マンションの買い時はありますか?
早く始めることをおすすめします。マンション投資以外の商品でも同じことがいえます。「3年先から」「5年たったら」と先送りすると、その分チャンスやリターンも遅くなり少なくなります。
どんな人が購入しているのでしょうか?
一般のサラリーマンやOL公務員の方々が老後の年金対策や生命保険の代わり、さらには運用目的として購入し、マンション経営を始めております。バブル期とは違って高額納税者がキャピタルゲイン目的で購入することはほとんど なくなりました。
資産運用マンションについて説明がうまくできず、家族に理解を得られないのですが。
マンション経営のシステムはいたってシンプルなのですが、いざ奥様に説明しようとすると専門用語などもあり、中々伝えにくいこともあります。 奥様への説明も当社コンサルタントがライフパートナーとして、しっかりご説明させていただきます。
今後、日本の人口が減少傾向にあると思いますが、その場合のワンルームマンションの需要見通しはどうなるのでしょうか?
今後、日本の人口は減少しますが、全てのエリアで等しく減少していくわけではありません。同じ大都市圏でも、東京に比べて、大阪、愛知、福岡は将来の人口下落が顕著です。賃貸需要の大きさは人口の数に比例しますので、マンション投資で長期安定収入を得るのであれば、東京を中心に一都三県を選ぶことは欠かせない条件です。
すでに所有している物件の賃貸管理をお願いすることは可能でしょうか。
もちろん、可能です。 まずは当社コンサルタントにご相談ください。
不動産を購入するに当たって、事前に支払いが必要な初期費用と契約後のランニング費用が知りたいです。
一般的に必要な費用としては、以下のとおりです。

【初期費用】
・司法書士費用 30〜40万円
・金融機関手数料 10〜30万円
・火災保険料 3〜5万円
・収入印紙代 1〜3万円
・修繕積立金基金(新築の場合) 10〜20万円
・固定資産税清算 0〜15万円
現金で購入された場合の初期費用は30〜40万円、ローンで購入された場合は約50〜70万円になります。

【ランニング費用】
・固定資産税
・不動産取得税
・管理費
・修繕積立金
・委託手数料
・改修費
ランニング費用に関しては物件により大きく差が出ますので、当社コンサルタントにご相談ください

 

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