ワンルームマンション投資の大きなメリットは、資金と手間を最小限に抑えながら、実物資産を築けることにあります。ローン完済後には実物資産＝ワンルームが手元に残るので、それによって家賃収入を毎月、何十年に渡って得られます。

ところがワンルームマンション投資には、他にも有効な使い方が1つあります。余剰資金の「運用先」として使う方法です。

もし会社のボーナスや退職金、投資の運用益などでまとまったお金が発生した場合、ひとまず預貯金に回す方が多いと思います。あるいは国債などを買う方もいるでしょう。ところがそれらの運用先は、一般的にかなり低利回りです。したがって長年預けても、リターンはなかなか大きなものにはなりません。ところが、その運用先をワンルームマンション投資にすることで、運用効率が大きく高まる可能性があります。

果たしてワンルームマンション投資を、他で発生したお金の「運用先」にするとは、どういうことでしょうか？　よくある3つのケースに沿って、その仕組みを紹介していきます。

【ケース1：ボーナスの運用先に】100万円のボーナスが、133万円に変身

30歳の会社員Aさんは、ボーナスの100万円を、銀行に貯金しようと考えました。ところがふと思い直し、5年前に始めたワンルームマンション投資の、ローンの繰り上げ返済に回すことにしました。その結果、どんな運用効果が発生するでしょうか。

まず、Aさんが行うワンルームマンション投資の内訳は、以下になります。

• 開始年齢：25歳
• 物件価格：3000万円
• 金利2％・35年ローン
• 毎月の手出し金： 1万円
  ※家賃収入から、ローン返済額と管理費等を引いた額。以下同様

Aさんの場合、開始5年目に100万円を繰り上げ返済することで、毎月の手出し金は3696円少なくなり、6304円となります。つまり100万円の資金を投じて毎月3696円＝年間4万4352円の“リターン”を得るわけなので、利回り4.4％と考えられます。したがって、銀行に貯金するよりはるかに高い運用効率となるわけです。

繰り上げ返済をするとローンの元金が減り利息額が圧縮されるので、支払総額そのものが少なくなります。Aさんの場合、本来であれば利息を含め4173万円支払う予定でしたが、繰り上げ返済により支払総額は4140万円となります。100万円を投じて、実質33万円の“リターン”を得ることになるので、その面から見ても銀行預金より断然お得です。

【ケース2：投資利益の回避先に】株の確定利益を、さらに利回り5％で運用

40歳の会社員Bさんは、株式投資で500万円の利益を出しました。そのまま株式投資を続けようとも思いましたが、ハイリスク・ハイリターンの株式投資であるだけに、いつか大きなマイナスが出て元本割れを起こすかもしれないとも考えました。そこでいったん利益を確定させて元本割れのリスクを小さくするために、10年前から運用するワンルームマンション投資のローンの繰り上げ返済に500万円を充てました。

Bさんが行うワンルームマンション投資の内訳は、以下になります。

• 開始年齢：30歳
• 物件価格：3000万円
• 金利2％・35年ローン
• 毎月の手出し金： 1万円

Bさんは開始10年目の40歳時に500万円の繰り上げ返済を行うことで、−1万円だった毎月のキャッシュフローは2万1192円改善し、その結果1万1192円の黒字となりました。500万円の資金を投じて毎月2万1192円＝年間25万4304円の“リターン”を得ることになるので、利回りは5％と考えられます。

また、繰り上げ返済によってローンの元金が減り利息額が圧縮されるので、やはり支払総額そのものが少なくなります。Bさんは本来、利息を含めて4173万円を支払う予定でしたが、繰り上げ返済により支払総額は4038万円となります。500万円を投じて、実質135万円の“リターン”を得ることになるのです。やはり500万円を貯蓄や国債に回すより、はるかに高い運用効率となります。

【ケース3：退職金の運用先に】1000万円の退職金が、10年で1192万円に

65歳のCさんは、会社を退職するにあたり、まとまった退職金を手にしました。そこで、退職金のうちの1000万円を、40歳の時から運用するワンルームマンション投資のローンの繰り上げ返済に充てることにしました。

Cさんが行うワンルームマンション投資の内訳は、以下になります。

• 開始年齢：40歳
• 物件価格：3000万円
• 金利2％・35年ローン
• 毎月の手出し金： 1万円

Cさんの場合、35年ローンを普通に払い続けると、完済するのは75歳になります。そこで繰り上げ返済で完済年齢を早め、体が元気なうちに家賃収入を毎月得られる生活を手に入れようと考えたのです。

こうして1000万円の繰り上げ返済を行ったことで、ローンはその時点で完済となりました。要は完済時期が10年前倒しとなり、65歳時となったのです。完済年齢が10年早まったことで、本来であれば10年分の手出し額＝120万円（a）を支払う必要がありましたが、逆に10年分の家賃収入＝約1072万円（b）を得られるようになりました。

1000万円を投じ、（a）＋（b）の約1192万円の“リターン”を得ることになるので、利率にすると約19％になります。このケースでも、やはり貯蓄や国債に回すより、はるかに高い運用効率となります。

まとめ

以上のように、ワンルームマンション投資で「繰り上げ返済」を行うと、ローンの元金を減らして支払総額を減らせます。また繰り上げ返済は、月々の手出し金を小さくしたり、はたまた完済年齢を早めたりと、ライフスタイルに合わせた運用アレンジもできます。そして繰り上げ返済による利回りや運用効率は、一般的な貯蓄や国債を大きく上回ることが多いのです。

したがってワンルームマンション投資を最低1件行っておけば、将来的に実物資産を残せるだけでなく、ボーナスや退職金、他の投資などで発生した余剰資金の良質な「運用先」にもなるのです。ワンルームマンション投資を検討している方、あるいは既に行っている方は、ぜひこのことを頭に入れておき、浮いたお金が発生した時にはぜひ繰り上げ返済というお得な運用法を選んでいただければと思います。