日本でのパンデミックは初めてのケース

今や世界的大流行となっているコロナウイルス。これから不動産投資を始めようと考えている人にとっては「事態が落ち着いてからまた考えよう」「今後同じようなパンデミックが起きたときに不動産投資をしても大丈夫なのだろうか」と不安に思う人もいると思います。そこで今回はコロナウイルスのようなパンデミックが起きたとき不動産投資しても問題はないのかをNAVIVA編集部が調査しました。

そもそもパンデミックとは、広範囲（世界的）に行き渡る流行病のことです。たとえば、近年起きたパンデミックで思い浮かぶのが、SARSやMARSなどではないでしょうか。ただ、今回のCOVID-19の場合だとMARSやSARSの前例をもとにパンデミックの中不動産投資を始める是非を比較するのは難しいです。なぜなら、これらのパンデミックは日本での影響が少ないからです。

それぞれの感染者数を見てみると、世界でパンデミックが起きたとはいえ、MERSとSARSは日本国内の感染者はいませんでした。でも、今回のCOVID-19では、国内でも感染者が多数出ていて行動制限もかけられるほどです。だから、前回パンデミックが起きたときと状況が異なり、今回の新型コロナウイルスは初めてのケースかもしれません。未曾有のパンデミックにより景気悪化が起きた際、不動産投資への影響は計り知れないのです。

ワンルームマンション業界への影響は比較的少ない

まず、コロナ下で不動産投資に踏みこめない不安点としては、家賃下落が気になると思います。不動産を経営していく空室リスクは死活問題になります。そんな中で、賃貸業界への被害の大きさを比べてみましょう。まず打撃を受けるのが、インバウンド向けのホテル、ゲストハウス、旅館などです。中国をはじめ海外からの流入が重要な業界にとっては直で影響を受けることになります。

次に損害が大きいのが、飲食店、サービス業などのテナント・店舗のオーナーです。緊急事態宣言により外出の制限がかかった事で、お店の臨時休業に持ち堪えられなくなった飲食店、接客業の店舗が次々に潰れていく事態になっています。

最後に、比較的影響を受けにくいのが、区分マンション業界です。経済状況が悪化し続けて生活もままならないという最悪の場合にならなければ、空室の心配はそこまで気にしなくてもいいかもしれません。下記は東京カンテイが掲載している「主要都市別　分譲マンション賃料　年間平均推移」です。

2006年〜2019年の13年間の賃料相場によると、どの都市もほぼ横ばいになっています。2010年の東日本大震災でも下がり幅はほとんどありません。東京23区では東京オリンピックの影響で2017年から少しずつ上がってはいるものの、10年前の賃料相場の半値になる程値崩れすることは考え難いと思います。また、ワンルームマンションは住居なので、人々の生活に必須です。もし経済が悪化した際は外出や娯楽など、なくても生きていけるものから真っ先に節約するはずです。一方、住む場所はないと困るものなので、早々に空室になることは考えにくいです。特に東京は単身者の割合が増えている現状から、不況下でも十分に入居者の需要があるといえます。

金融機関の貸し渋りはあるの？

では、いざ不動産投資を始めようと思っても、コロナ下だとローン会社である金融機関は貸し渋ったり、審査が厳しくなって融資が組めなかったら意味がないですよね。実際、今回の新型コロナウイルスの規模であれば、金融機関が貸し渋りをすることは基本ありません。ただ、各金融機関も社員の出社人数を減らすリモートワーク対策を行っています。それに伴い、契約書類の持ち込み数を今月は○件までしか受け付けません、と制限がかかることはあります。だから、融資実行する数が減ってしまいます。それにより物件の引き渡しの日が通常より１ヶ月程遅く後ろ倒しになることはあり得ます。物件が自分のものになるまでに時間がかかるということだけ抑えておけば、契約はできるので問題はありません。（2020年6月17日時点での投資不動産業界の事業用ローンを取り扱う金融機関の現状をもとに記述）

“資産形成”にコロナトレンドは関係ない

ワンルームマンションに投資をする人は、将来のためにコツコツ老後の資金を安定的に築きたいという人が多いです。ここでは、“資産形成”が目当てで不動産投資を始める人を軸に“買い時”について言及します。中には「今後もパンデミック状態が続いたら、売買価格がもっと下がるかもしれないので、安値で買える時期を見極めて買いたい」と考える人もいるかもしれません。でも、物件価格を底値で購入したい、と不動産投資を踏み止まるのはもったいないです。一般的に新型コロナウイルスのようなパンデミックにより経済が大きく動く事態を先読みして投資していくという判断はかなり難しいです。

たとえば、株を買ったとして、株価が１.5倍になりました。では利益はというと1000万円投資した場合資金が1500万円になります。それだけでは、老後の資金としては足りません。それにそこまで上がる株を予想するのも至難の技です。つまり、コロナウイルスが落ち着いた頃にトレンドを見抜いて買い、キャピタルゲインを得るというのは“資産運用”のフェーズなのです。

では、お堅く資産形成するのが目的であるのなら、なぜ買う時期を見極めず、早期購入がいいのかというのを説明します。例えば2010年に買うよりも2015年に買った方がお得だったとします。安く買えたとしても、安価になったとしても300万円ほどだと思います。それなら、2010年に買っていても、ローンは早く返し終わるので、ロスタイム5年分の実入りが見込めるわけです。毎月8万円の家賃収入が入ってくるのであれば1年で96万円、5年で480万円の収入が入ってくるというわけです。ここ数年の物件価格から見て、そこまで物件価格が大きく安くなるかというと考え難いですし、予想が外れて売買価格が上がることだってあります。だから、迷っているのであれば先手必勝ということです。

まとめると、新型コロナウイルスのような経済悪化が起きたとしても、ワンルームマンション投資は比較的ケガをしにくい商品スキームになっています。そして、老後のための資産形成が目的であれば、不況のトレンドを見極めるよりも、早く始め早く完済し、実入りの恩恵を多く受けるのがセオリーということです。