失敗したくない!地方に住みながら都内不動産オーナーになる上で抑えるべきこと!

なぜ東京なのか?

「都内で不動産投資がしたい」でも、東京から遠く離れた地方に住んでいるし他の人は都内周辺に住んでいる人が多いのでは?と思っているあなた。実は地方に住みながら都内に不動産投資をするオーナーはどのくらいいるかというと、実は3割近くいるのです。都内の物件は都内に住んでいる人ばかり買っているわけではないということです。逆に東京近辺に住んでいても物件を見に行かずに購入する人もふつうにいます。

では、東京で不動産投資をするメリットはなんでしょう。一番はみなさまご想像の通り賃貸需要が高いからです。「でも、今日本の人口は減っているし、空き家問題もある中で本当に大丈夫なの?」という方もいるかもしれません。実際、日本の人口の推移を見てみてると、日本の人口は全体を通しても減っています。


2010年〜2015年の5間で人口増加率がプラスになっている都道府県はなんと8都県しかありません。そして東京、愛知、埼玉、千葉など首都圏に人口が集中していくでしょう。今から2030年まで人口が増えるのは東京と沖縄だけと予測する人もいます。つまり、人口の増加が見込める東京で不動産投資をすることは手堅い経営ができるということです。

また、安全な都市ランキングによると、東京は3年連続1位になっています。たとえ財布を電車に忘れても戻ってくるくらい日本の安全性は高い都市だと認められています。それだけ、希少価値が高く、世界からも注目を浴びているのです。治安が良いということは、そこに住みたい人が多くなるので賃貸需要も安定します。リスクをなるべく小さくすることが大切である不動産投資において東京は怪我のない選択なのです。

不動産投資初心者が抑えるべきは、賃貸需要と適正価格

ふつう賃貸管理や建物管理は業者が行うのが一般的です。オーナーさんは口座管理をするだけで、あとは業者に丸投げすれば経営がまわっていきます。面倒な入居者募集やクレーム対応、建物の定期点検などは全部管理会社がやってくれるので、手間をかけずに持ち続けることができます。だからこそ地方に住んでいても遠方で不動産投資ができるのです。ただ、いくら信用している管理会社とはいえ、その管理会社が立ち行かなくなってしまったら破綻してしまいます。たとえ管理がしっかりしていても、価格、賃料が高すぎたりすると長くは続きません。そうならない為にも、まずは自分の目で相場を確認し最低限抑えるべき項目をご紹介します。

まず、業者の口車に乗せられて価格の高い物件を買わされないために周辺エリアの販売価格相場を確認する必要があります。見極め方としては、新築に関しては「東京カンテイ」が発行する新築プロット図を見せてもらうと良いでしょう。(下図参照)

新築プロット図とは、一定の条件でその周辺エリアの市場を調査したデータのことで、販売価格、供給戸数、坪単価のリアルな市場を知ることができます。これは会員登録をしている不動産会社が見れるデータなので、担当営業マンに頼んで見せてもらいましょう。

もし検討されている物件が相場よりもかけ離れている物件であるなら、何らかの綻びがあったり販売業者の過分な利益や上乗せしている可能性があるので注意が必要です。逆にリスクの説明で数字的根拠を基に提案してくれる営業マンであれば信用できるのではないでしょうか。

次に、土地勘がない都内の物件の選定です。自分の知らない地域の地理をつかんで選ぶことはなかなか至難の技です。そんな時一つの指標となるのは、地価公示です。地価公示は土地が売買されるときの価格のことで、土地の価格は変動が少ないので参考にするには一つの判断材料になります。

インターネットで「〇〇区(場所) 地価公示」と検索すると出てきます。例えば、「新宿区 地価公示」で検索したときの結果を上げてみましょう。注目してほしいのが、坪単価の価格です。「坪単価×面積(坪)」でその物件の大体の土地代がわかります。もちろん、駅から近い方が坪単価は高くなります。もし、いくつかの物件で迷っているのであれば地価マップを活用してみるのも良いでしょう。

最後に、家賃相場のチェックをしましょう。よくあるのが、入居者がいてもいなくても家賃を保障するというサブリース契約をつけるパターンです。地方に住んでいると尚更家賃保障をつけたいという人が多いかもしれません。そこで営業マンから「35年家賃保障するので安心ですよ」などと言われていませんか?果たして、実際のところはどうでしょう。初めの何年かは最初に設定した保障額が振り込まれます。でも何年かたって更新のタイミングに家賃保障額がどんどん下がり、月々の手出しが数千円だったのが気づけば月2万、3万の支出に・・・なんてことも。だからこそ、家賃保障価格の設定は適正であるか、類似した物件の周辺の家賃相場を確認する必要があります。

確認の仕方は、「レインズ」という物件検索サイトを参考にすると良いでしょう。ただし、このサイトは不動産会社のみ閲覧することができるので、担当営業マンに周辺相場が知りたい旨を伝えれば見せてくれるはずです。レインズから平均の家賃相場と家賃保証額は適正であるかをみます。できれば30年〜40年築年数がたった時の家賃相場を確認すると良いでしょう。そこで家賃相場より高ければいずれかのタイミングで保障金額が下がる可能性は極めて高いです。だから、月々の支払額が少ないから良いかもと思ったら落とし穴かもしれません。変動幅をなるべく小さくして不動産投資を始めたいところです。

物件を見に行かずとも問題はない

何かあったときに物件を見に行けないという理由で都内に不動産投資することを悩んでいるのであれば、それは心配する必要はないということが理解できましたでしょうか。

それよりも、その物件に賃貸が付くかどうか、相場にあった金額なのかを気にすべきでしょう。結局は都内に住んでいても、地方に住んでいても抑えるべき点は一緒なので、自分がどこに住んでいるからと言って東京の不動産投資に抵抗を感じる必要はありません。

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