不動産投資を始める方必見!ワンルームマンションの物件にこだわるな

実は設備や立地を吟味するのは意味がない

ワンルームマンション投資の物件を買う時に、立地や設備を吟味する方がいます。たとえば風呂・トイレは別々が絶対いいとか、独立洗面台がないとダメとか、宅配ボックスはマストとか、このエリアにしたい、とかです。また「賃貸経営をするんだから、少なくとも自分が住みたいと思える物件を」と考える方もいます。中には自分が納得する物件に出会うまで、何件も何件も内見するというこだわり派も。

でも結論から言ってしまうと、そうしたこだわりの多くが、言葉は悪いですが「ムダ」であることがほとんどです。しかも時間的・労力的にムダであることに加え、吟味することがかえってマイナスに働くこともあります。

でも、大金を投じて投資するんだから、物件の吟味は重要なのでは? もし変な物件をつかんでしまったら、うまくいくものもいかないのでは?? 確かにそうではあるんですが、本当に吟味すべきは別のところにあるんです。立地や設備にこだわるのがなぜムダなのか、その理由をご説明しましょう。

設備や立地にこだわる必要がない3つの理由

1つめの理由は、立地や設備の違いは、たいてい物件価格に反映されているからです。基本的に投資用ワンルームマンションを販売する不動産投資会社は、エリアや立地、建物設備などの諸条件を鑑みたうえで、販売価格や家賃保証額を決めて一つのパッケージ商品としています。だから物件の条件が良くて収益性が高い物件の場合、そのぶん価格もしっかり高くなっているというわけです。

つまり同じ不動産投資会社が扱う物件であれば、独立洗面台があってもなくても、人気のエリアであってもなくても、物件の“お得さ”はほぼ同じなんです。だから大まかに言えば購入者は、そうした様々なパッケージ商品から狙いたい価格帯の物件、要は何年のローンを組んで毎月いくらの収支(ローン支払い額-家賃保証額)で運用したいかを選べばいいということになります。自分が住むわけではないので、設備や立地は関係ないのです。

続いて2つめの理由は、自分が良いと思う条件が、賃貸需要にそのまま反映されるとは限らないことです。

たとえば自分的には風呂・トイレ別が絶対にいいと感じても、エリアによっては風呂・トイレが一緒でそのぶん家賃が安い物件の方が賃貸需要が高いかもしれません。自分的にはこのエリアがすごくいいと感じても、実際にワンルームマンションを借りる人の多くは自分とは世代や収入レベル、生活スタイルが違い、他のエリアの方が需要が高いかもしれません。

要は、賃貸経営では自分の価値観をそのまま活かせるとは全く限らない。だからこそ「自分が住みたいと思う物件」である必要はないのです。

そして3つめの理由は、そもそも専門家でもない人にとって、物件の条件の良し悪しを吟味するのは非常に難しいことです。たとえば渋谷駅から徒歩15分で独立洗面台つきのマンション・3500万円と、同じくらいの広さで渋谷駅から徒歩5分の独立洗面台なしのマンション・4500万円があるとします。両者のどちらがどのくらいお得かなんて、プロでなければそうそう判断できないのではないでしょうか。

投資のチャンスを逃すことにも繋がる

だからよほど目利きがないかぎり、条件を細かく比べても正直、意味がないんです。意味がないだけでなく、逆にそれによって誤った選択をすることにもなりかねないでしょう。

くわえてもう一つ、立地や設備にこだわるデメリットがあります。それは、物件を買えなくなってしまうこと。自分が好む条件を完璧に満たす物件など、そうそうありません。もちろん何十件も見れば見つかるのかもしれませんが、確率は高くないでしょう。そして一つ確実に言えるのが、そうやって条件にこだわる方ほど、物件を買わずに終わってしまうケースが多いことです。

不動産投資や株式投資など大金を投じる投資は、じっくり検討することはもちろん大切ですが、同時にある種の“勢い”がないと始められません。でも「こんな物件でないとダメだ」と自分で縛りを設けると、勢いが削がれて物件を買えなくなってしまうことが多いんです。投資として有用なものが目の前にあるのに、手間や労力をかけたことでかえって機会を失ってしまうというのは、ずいぶんもったいない気がします。

確認すべきは「物件相場」と「家賃相場」

とはいえ、物件価格と毎月の収支が自分に合っていればどんな物件でもOKというわけではありません。いくら物件価格に諸々の条件が反映されているとはいえ、業者によっては割高の物件、要は購入者に“損”な物件を販売する場合もあります。そうした物件をつかまないためには、一にも二にも「相場」を確認することが大切です。ここでいう相場とは、「物件相場」と「賃料相場」のことを指します。

では、相場を確認するにはどうすればいいのでしょう? 手っ取り早いのは、同じような条件の物件と比較することです。ロケーション、広さ、間取り、築年数、設備が同等の他社物件をいくつかピックアップし、販売価格や賃料を照らし合わせてみるのです。その結果、目当ての物件がおおよそ相場と同水準でああれば、それは“買っていい物件”と言えるでしょう。

ただ、目当ての物件の賃料設定と家賃保証額に関しては少し注意が必要です。相場より安ければ単純に損ですし、逆に相場より突出して高い場合、何年か後に賃料を大きく下げざるを得ないかもしれないからです。場合によっては家賃保証が打ち切られてしまうなんて事態もありえます。だから賃料設定が相場と比べて現実的な数字かどうか、きちんとチェックしましょう。

あらためてまとめます。投資用ワンルームマンションを買う際に、立地や設備にこだわるのは意味がないうえ、専門家でなければ逆に誤った選択をすることにもなりかねない。こだわりを持つことで、結局物件を買えなくなるケースも多い。だからこそ投資用ワンルームマンションを買う際は“投資用”と割り切り、シンプルに「相場」にフォーカスしてチェックすればいい。それが投資用ワンルームマンションの賢い選び方と言えるでしょう。

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