--- title: 家賃収入だけで生活したい！そのためにはどんな不動産投資をすればいい？ - Naviva - 不動産投資の裏事情 description: 不労所得の代表に挙げられる「家賃収入」。不動産投資をするサラリーマンが家賃収入だけで生活するには、どのようなテクニックや考え方が必要なのか、ご紹介します。 image: https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail%20(37).png --- [![Naviva](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/logo-naviva.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) [![Naviva](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/logo-naviva@2x.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) [![Naviva](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/logo-naviva-sp@2x.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) 当サイトは、不動産投資をこれから始めようとしている人が安心して契約をできるように、 グレーなことが多すぎる不動産投資業界の素性を編集部が明かすWEBマガジンです。 - [Naviva Top](https://www.joyfuli.co.jp/column/) - [ローン・借り入れ](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/ローン-借り入れ/) - [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク) - [節税対策](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/節税対策) - [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) - [オーナーの声](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/オーナーの声) ## 家賃収入だけで生活したい！そのためにはどんな不動産投資をすればいい？ - [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク), [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) [![](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail%20(37).png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/to-live-on-rent-income-alone) #### 今回の裏話 1. [一棟ものは破綻したときの損失が甚大](https://www.joyfuli.co.jp/column/to-live-on-rent-income-alone#a) 2. [「新築」や「築浅」が重要な条件に](https://www.joyfuli.co.jp/column/to-live-on-rent-income-alone#b) 3. [派手な投資の裏には“離れ業”がある](https://www.joyfuli.co.jp/column/to-live-on-rent-income-alone#c) ## 手っ取り早いのは、一棟ものアパート？ 働かずに得られる所得＝不労所得の代表に挙げられる「家賃収入」。だからこそ、家賃収入だけで生活できたらなんていいだろうと思う人も少なくないでしょう。 家賃収入だけで生活するとなると、ざっくり月に40～50万円は家賃収入がほしいところ。そう考えるとまず手っ取り早そうなのが、一棟ものアパート経営です。ただ都心だと価格が1億円を優に超えてくるので、一般的なサラリーマンにはハードルが高いでしょう。 そこで浮上してくるのが、たとえば神奈川や千葉、埼玉などの郊外のアパートです。これなら7000～9000万円くらいで買え、1部屋5万円の家賃×10部屋で、月収50万円が見えてきます。つまりはローンを完済した瞬間、家賃収入だけの生活が始まるのです。 ......でも実際は、それほど簡単な話ではありません。そこには小さからぬリスクもあります。 まず郊外の物件は、将来的に賃料が大きく下落する可能性があること。はじめは5万円くらいとれたとしても、建物の経年劣化や地価の下落で、3万円くらいまで下げないと客付けできなくなるかもしれません。もしそうなった場合、満室でも月収は30万円程度にまで落ち込んでしまいます。 そもそも、満室を維持できるとも限りません。郊外の物件は、都心に比べると賃貸需要がおおむね低いので、入居率が5～6割程度にとどまるケースもあります。その場合は当然、月収も5～6割になってしまいます。 だから、もし毎月のキャッシュフロー（家賃収入－ローン返済額）が満室時でプラス10万円という一般的な一棟ものアパートのビジネスモデルの場合、賃料の下落や空室が多くなると、反対に毎月数十万円のマイナスにもなり得るのです。そうなると、賃貸経営を続けるのは難しくなってくるでしょう。 もし物件を手放したとしても、購入価格と同じ値段ではまず売れないので、ローンの残債がまかないきれず、追加で借金する必要も出てくるかもしれません。最悪の場合、自己破産といった状態までいってしまう可能性もあります。 要は一棟ものアパートは投資額が大きいだけに、うまくいったときの利益が大きい反面、失敗した場合のダメージも大きいというわけです。一棟ものアパートを始める際は、そうしたリスクもきちんと認識する必要があります。逆にきちんと物件を吟味することができ、空室率を減らす労力もかけられるのであれば、上記のようなリスクはカバーできるかもしれません。 とりわけ年齢が50歳を超えていて資産がそれなりにある人の場合、区分マンションなどでコツコツやるより、高利回りの一棟ものアパートが「家賃収入だけの生活」を手に入れる現実的な選択肢となってくるでしょう。 ## 最も堅実なのは「区分マンションを複数持つ」 一方、一般的なサラリーマンにとって堅実なのは、区分マンションを買い増していく投資法でしょう。中でも狙いめなのが、ワンルームや1Lです。たとえば1件で8万円ほどの家賃収入を得られるワンルームマンションを5件持てば、月収40万円になります。 なぜワンルームや1Lが狙いめなのか。それよりも広い2Lや3L以上の物件となると、相対的に賃貸需要が下がり、融資が付きづらくなります。また入居者の入れ替え時の費用負担がかさむこともあり、一括借上契約にしても条件がだいぶ悪くなります。たとえば20万円の賃料に対し、一括借上額が15万円程度にまで抑えられることが普通です。 対してワンルームや1Kタイプであれば、投資商品としてのパッケージが確立されているため、融資のハードルは2L以上の物件よりだいぶ低くなります。一括借上契約の条件も相対的に良く、ワンルームタイプなら10万円の賃料に対して9万円ほどの一括借上額になるのが一般的です。一括借上額の値下げや打ち切りのリスクはあるものの、2L以上の物件に比べてだいぶ低いでしょう。 築年数に関しては、できれば新築か築浅を選びたいところです。なぜなら、ローンを完済する数十年後に家賃だけで生活できるようになるビジネスモデルだけに、完済後もしっかり家賃収入を得られる物件である必要があるからです。 新築や築浅物件の場合、毎月のキャッシュフローは価格の安い築古の物件より悪くなりますが、目的は手前のキャッシュフローではなく完済後のキャッシュフローなので、1万円程度の違いであれば、そこは重視すべきポイントではありません。※そもそも賃料下落を加味すればスタート時のキャッシュフローは合って無いような物です。 「サラリーマンがそう何件もマンションを持てるものではないのでは？」とも思うかもしれませんが、実際に20代半ばでワンルームマンション投資を始め、10年ほどで8件まで買い増したというようなケースも見受けられます。その場合、順調にいけば60歳になった頃に、晴れて家賃収入だけで暮らせるようになります。ローンの早期返済を適宜おこなえば、50代で“上がり”となることも充分可能です。 30代で8件というのはなかなか難しくても、「30代・年収約1000万円・ワンルームマンションを5件ほど所有」といった人ならザラにいます。 ## 他にも方法はあるが、ハードルは高い 中には、なんと30代で一棟もののマンション・アパートを10棟持つようなツワモノも存在します。ただしその裏では、数ある物件の中から10年程度でローンを完済できる超高利回り物件を選び抜き、50件ほどの金融機関に自ら足を運んで直談判することで融資をなんとか取り付け、物件取得後も満室を目指してめいっぱい賃貸経営にコミットするといったことを行っていたりします。それを一介のサラリーマンが片手間で行うのは、かなり難しいでしょう。 また中古物件を格安で買い、リフォームを施した後に、高利回りで貸し出すという不動産投資スタイルもあります。これを何件も行えば、ワンルームマンション投資よりもかなり早期に家賃収入だけの生活が手に入るでしょう。 ただし、物件購入時にフルローンを組めないことが多いためまとまった自己資金が必要だったり、リフォームや物件管理にかなりの労力を割く必要があったりします。また賃貸経営の専門知識も必要になるでしょう。だから、本業を抱えるサラリーマンが、片手間で気軽に行えるものではないのではないでしょうか。 それをふまえると、やはりワンルームや1Kタイプの物件を買い増していくスタイルは、かなり一般的なサラリーマンには現実的な選択肢であることが見えてきます。利回りは低いけど堅実で、労力や専門知識がほとんどいらず、ローンを完済する数十年後には家賃収入で生活できるようになる。ゴールまでは時間がそれなりにかかるので、やるなら早めに始めておきたいところです。 [![新規CTA](https://hubspot-no-cache-na2-prod.s3.amazonaws.com/cta/default/6061488/ac469b46-81bb-45ed-9b90-f251f8a2819e.png)](https://hubspot-cta-redirect-na2-prod.s3.amazonaws.com/cta/redirect/6061488/ac469b46-81bb-45ed-9b90-f251f8a2819e) この記事をシェアする **[NAVIVA運営部](https://www.joyfuli.co.jp/column/author/naviva運営部)** ![NAVIVA運営部](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/naviva-author.png) 営業担当者からの一方的な情報だけではなく、公平性のある不動産投資の正しい知識を持っていただきたいと考え、不動産投資情報のリアルな裏側を包み隠さずお伝えいたします。 NAVIVAでは、不動産投資に関する裏情報の配信のほか、不動産に関するチェックリストの配布や無料相談や各種セミナーの開催など、不動産投資をお考えの方にとって、お役立ちになるような情報をご提供しております。 #### 関連記事： [![「一括借上契約」ができる限りとぎれないように不動産投資を行う方法は？](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail%20(5).png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/how-to-invest-in-real-estate-without-losing-rent-guarantee) #### [「一括借上契約」ができる限りとぎれないように不動産投資を行う方法は？](https://www.joyfuli.co.jp/column/how-to-invest-in-real-estate-without-losing-rent-guarantee) 目次 一括借上契約がなくなる可能性はゼロではない まずは賃料設定が適正かを確認すること 「管理戸数の多さ」も一つの指標となる “あの事件”も見破れたかもしれない... [![サラリーマン大家だからこそ感じた「給与所得」と「不動産所得」の相性の良さ](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail_68.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/the-compatibility-of-salary-income-and-real-estate-income) #### [サラリーマン大家だからこそ感じた「給与所得」と「不動産所得」の相性の良さ](https://www.joyfuli.co.jp/column/the-compatibility-of-salary-income-and-real-estate-income) 今回の裏話 不動産所得は赤字でも合算可能 不動産所得は兼業とみなされにくい所得 所得計算はシンプル [![現役サラリーマン大家が語る！不動産投資物件を自主管理した場合、どれぐらい時間がかかるのか？](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail%20(23).png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/how-long-it-takes-to-self-manage-a-real-estate-investment-property) #### [現役サラリーマン大家が語る！不動産投資物件を自主管理した場合、どれぐらい時間がかかるのか？](https://www.joyfuli.co.jp/column/how-long-it-takes-to-self-manage-a-real-estate-investment-property) 今回の裏話 時給換算すると平均的なサラリーマンの時給を超える！？ 家賃収入＝準不労所得 [![サラリーマン大家に聞いた「私がサラリーマン大家であり続ける理由」](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail_86.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-i-continue-to-be-a-businessman-landlord) #### [サラリーマン大家に聞いた「私がサラリーマン大家であり続ける理由」](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-i-continue-to-be-a-businessman-landlord) 今回の裏話 サラリーマンだからこそ！融資を受けやすい サラリーマンだからこそ！精神衛生を保ちやすい #### 人気の記事 [![路上で突然「名刺交換してください」。不動産投資の営業マンは、なぜそんな昭和なスタイル!?](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/why-we-do-walk-in-sales-1.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-we-do-walk-in-sales) #### [路上で突然「名刺交換してください」。不動産投資の営業マンは、なぜそんな昭和なスタイル!?](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-we-do-walk-in-sales) [![なぜ20代のサラリーマンに不動産投資の営業電話をかけるのか!?不動産投資営業の知られざる世界](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/unknown-world-of-real-estate-investment.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/unknown-world-of-real-estate-investment) #### [なぜ20代のサラリーマンに不動産投資の営業電話をかけるのか!?不動産投資営業の知られざる世界](https://www.joyfuli.co.jp/column/unknown-world-of-real-estate-investment) [![自衛隊にワンルーム投資をする人が多く、より近年増えている理由](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/naviva-thumbnail_105.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-the-self-defense-forces-invest-in-studio-apartments) #### [自衛隊にワンルーム投資をする人が多く、より近年増えている理由](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-the-self-defense-forces-invest-in-studio-apartments) #### 最新の記事 [![金融資産と実物資産、持つべきものはどっち？](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/Canva%20images/%E5%AE%9F%E7%89%A9%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%A8%E9%87%91%E8%9E%8D%E8%B3%87%E7%94%A3.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit-0) #### [金融資産と実物資産、持つべきものはどっち？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit-0) [![「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/Canva%20images/%E6%9C%AC%E6%96%87%E3%82%92%E8%BF%BD%E5%8A%A0-1.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) #### [「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) [![アパート経営は儲かるって聞くけど実際どうなの？](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/Canva%20images/%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E7%B5%8C%E5%96%B6%E3%81%AF%E5%84%B2%E3%81%8B%E3%82%8B%E3%81%A3%E3%81%A6%E8%81%9E%E3%81%8F%E3%81%91%E3%81%A9%E5%AE%9F%E9%9A%9B%E3%81%A9%E3%81%86%E3%81%AA%E3%81%AE%EF%BC%9F.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit) #### [アパート経営は儲かるって聞くけど実際どうなの？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit) #### カテゴリー [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク) [ローン・借り入れ](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/ローン-借り入れ) [オーナーの声](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/オーナーの声) [節税対策](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/節税対策) [![NAVIVA](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/naviva/images/logo-naviva.png?width=233&name=logo-naviva.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) 当WEBサイトは、不動産投資をこれから始めようとしている人が安心して契約をできるように、グレーなことが多すぎる不動産投資業界の素性を編集部が明かすWEBマガジンです。 #### カテゴリー - [ローン・借り入れ](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/ローン-借り入れ/) - [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク) - [節税対策](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/節税対策) - [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) #### 最新の記事 #### [金融資産と実物資産、持つべきものはどっち？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit-0) #### [「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) #### [アパート経営は儲かるって聞くけど実際どうなの？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit) ##### **メールマガジン** 最新情報をメールにてお届けします [**Subscribe** to RSS Feeds](https://www.joyfuli.co.jp/column/rss.xml) [Copyrights © All Rights Reserved by Joyful Investment Inc.](https://www.joyfuli.co.jp/)