ひとくちに「ワンルームマンション投資」と言っても、実態や実感をつかむのは、なかなか難しいものです。

そこで今回は、ワンルームマンション投資の現場で活躍する4人の営業マンに、「お客さまからよく聞かれる質問」をインタビュー。その中から特に多く挙がったものと、その回答を紹介します。現場目線のリアルな「よくある質問＆回答集」で、ぜひワンルームマンション投資の“肝”をつかんでください。

【営業マンの紹介】

• KAさん（男性）／営業3年目・25歳／主なお客さま→教職員
• KUさん（男性）／営業4年目・26歳／主なお客さま→大手コンサル会社社員
• Iさん（女性）／営業6年目・25歳／主なお客さま→大手メーカー社員
• Aさん（女性）／営業3年目・23歳／主なお客さま→自衛官

＜よくある質問1＞　空室になると、家賃収入も止まるんでしょ？

回答_
・ワンルームマンション投資は、多くの人が「一括借上げ（サブリース）契約」で運用を行います。一括借上げは、私ども不動産投資会社がオーナーさまから物件を借りる形となるので、たとえ入居者が途切れた場合でも、オーナーさまには家賃収入が支払われます。そのぶん、賃料の10％程度の手数料をお支払いいただくことが一般的です。（KAさん）

＜よくある質問2＞　一括借上げ（サブリース）の仕組みとは？

回答_
・運用する物件で空室や家賃滞納、物件事故などが発生した場合でも、オーナーに家賃収入が保証される仕組みです。不動産投資会社がオーナーから物件を一括で借上げ、それを入居者に転貸する形なので、「一括借上げ」や「サブリース」と呼ばれます。

一方、一括借上げより手数料の安い「集金代行」という運用方法もありますが、そちらは空室等が発生した場合、オーナー様は家賃収入を受け取れません。したがって一括借上げは、空室や家賃滞納、物件事故に備える「保険」的な仕組みと言えます。（KUさん）

▼より詳しく知るには→
「決着、ワンルーム投資は『一括借上げ』にするべきか問題」

＜よくある質問3＞　月々のローンが支払えなくなったらどうなる？

回答_
・ワンルームマンション投資におけるオーナーさまの実質的な毎月の負担額は、1ヶ月のローン返済額から家賃収入を差し引いた額となります。一括借上げ契約の場合、その金額は1万円程度になることが一般的です。つまりはローン返済額のほとんどを、入居者に払ってもらう形になるのです。
なのでローンの支払いができなくなることは考えづらいのですが、もし払えない状況に陥った場合は、物件を売却してローン残債にあてる必要がありますし、売却しても残債が残った場合は、残債額の一括返済を金融機関から求められます。

またローンの返済者が亡くなってしまったり、高度障害状態となってしまったりした場合、「団体信用生命保険」が適用され、残った負債は全て免除となります。（Iさん）

＜よくある質問4＞　投資だけに、ハイリスクなんでしょ？

回答_
・ワンルームマンション投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資モデルと言われています。ワンルームは、ファミリータイプやDINKSタイプより賃貸需要が高く、かつ多くのワンルームマンションは、都内などの立地の良い場所に建てられます。したがって、物件価格の暴落や空室のリスクは、限定的なものとなります。また株やFXのように、価値が大きく上がり下がりすることも、基本的にはありません。

ちなみにワンルームマンション投資では、物件を運用しながら「保険」や「年金」の効果も得られるので、そちらを一番の目的にして運用する人も少なくありません。（KAさん）

▼より詳しく知るには→
「マンション投資のリスク」
「ワンルームマンション投資の「気になるリスク」とその「対処法」まとめ」
「『不動産投資が生命保険の代わりになる。しかもかなりお得』って本当⁇」

＜よくある質問5＞　投資だけに、かなり儲けられるんでしょ？

回答_
・ワンルームマンション投資は、基本的にリターンを得るのがローン完済後となるため、物件を売らない限りはすぐに大きなリターンを得ることはできません。ただし得られるまでに時間はかかるものの、ローン完済後は毎月の家賃収入、あるいは売却益というまとまったリターンを得ることができます。つまりは、時間にレバレッジを効かせてコツコツと資産を積み上げ、数十年後にまとまったリターンを得るという投資モデルなのです。

こうした点で、ハイリスク・ハイリターンの株式投資やFXなどとは、全く違う投資モデルと言えます。（Iさん）

▼より詳しく知るには→
「株式投資と不動産投資、今やるならお得なのはどっち？」

コラム：実はお客が必ず“得をする”質問がある

不動産投資営業マンがよく受ける質問の中には、実は「お客が必ず得をする質問」があると言います。果たしてどんな質問なのでしょう？

「お客さまにはぜひ、ご自身が加入する保険に関する質問をしてもらいたいです。なぜならワンルームマンション投資には保険効果があり、一般的な掛け捨て式生命保険や積立式（貯蓄型）生命保険より、保険効率が高くなりやすいからです。したがってご自身が加入する保険の保険効果と、ワンルームマンション投資で得られる保険効果を比べていただくことで、ワンルームマンション投資のメリットをひと目でご理解いただけます」（KAさん）

「ご自身の保険内容をきちんと把握しているお客さまは、かなり少ない印象です。実感としては、全体の2割くらいでしょうか。だからこそ、保険証券をお見せるなどして、私たち営業マンに保険の相談をしていただくだけで、たとえワンルームマンション投資の契約はしなくとも、お客さまには大きなプラスになると思います。そうしたやりとりが、現状の保険プランをいま一度把握したり、ライフプランそのものを見直したりする契機となるからです」（Aさん）

後編に続きます。
▼ワンルーム投資営業マンに聞いた！現場でよく聞かれる10大質問＜後編＞