集金代行は“個別銘柄”、一括借上げは“投資信託”

ワンルームマンション投資は、「一括借上げ」を付けるスタイルと、付けないスタイルに大別できます。一括借上げ契約に対しては、中には批判する声もあるため、「一括借上げにしてしまって大丈夫？」と迷う向きもあるかもしれません。そこで今回は、ワンルームマンション投資で「一括借上げを付けるか否か」を、徹底検証します。

そもそも、一括借上げ（家賃保証やサブリースと呼ばれる場合もあります）とは何でしょう？　それを考える際の比較対象となるのが、ワンルームマンション投資におけるもう1つの主流である「集金代行」です。巷には一括借上げを推す販売会社と、集金代行を推す販売会社の両方がありますが、実感値としてはその比率は半々くらいでしょう。

＜集金代行・一括借上げ契約　比較＞

上の表の通り、どちらも賃貸管理や建物管理を管理会社に任せられる点では共通していますが、一括借上げは集金代行よりも手数料がやや高くなります。もし設定家賃が10万円であるなら、一括借上げの月々の手数料は1万円前後に、集金代行は3000～5000円程度になることが一般的です。

また一括借上げの方は礼金や更新料収入がオーナーには入らず、集金代行ではそれがオーナーに入るケースが多いのですが、そこは会社によって多少変わるので一概には言い切れません。

一方で一括借上げの大きな強みが、空室保障と滞納保障が付くことです。集金代行では空室や家賃滞納が発生した場合、オーナーには家賃収入が入らないのに対し、一括借上げの場合、その間も変わらずに収入が入ります。また一括借上げの方は、入居者の入れ替え時に発生するハウスクリーニングや鍵の取り替え、エアコンの内部清掃といった原状回復費用も、オーナーが負担しないのが一般的です。

賃貸運用の手間に関しても、一括借上げの方が少ないのです。というより、一括借上げではほぼやることはありません。対して集金代行では、以下のような手間が発生します。

• 空室時に賃料設定をどうするかを、管理会社と相談する。
• 入居者の入れ替え時の原状復帰、クリーニングなどのやり取り。

以上をふまえて両者を株式投資にたとえれば、一括借上げはいくつもの銘柄をパッケージにした「投資信託」に、集金代行は「個別銘柄」と言えるでしょう。一括借上げ＝投資信託は、不利益なことが起こった場合の損失が抑えられる代わりに、利回りでは劣る。対して集金代行＝個別銘柄は、不利益なことが起こった場合の損失は大きいが、うまくいった場合の利回りも大きくなる。そんな構図です。

一括借上げは、不測の事態に備える“保険”

ちなみに一部には、「サブリース（一括借上げ）は悪」と言い切る人もいます。確かに、「35年間の一括借上契約」を謳い文句にシェアハウス投資の出資者を多数集めながら、入居者が思うように入らず運営元が破綻した「かぼちゃの馬車事件」をはじめ、サブリースに関する問題はいくつか発生しています。

またアパートやマンションの一棟もの投資の世界では、一括借上げ契約でスタートしたものの、数年で一括借上げ料（オーナーが受け取る家賃）が減額されたり、一括借上げ契約自体が打ち切りになったりするケースも少なくありません。

ただ同じ一括借上げ契約であっても、ワンルームマンション投資が上記のようなケースと大きく違うのは、賃貸需要が総じて高いことです。実際、都内のワンルームマンション投資では、入居率が95％を超えることも全く珍しくありません。したがって立地がしっかりしていて一定以上の賃貸需要が見込めるワンルームマンションであれば、たった数年で一括借上げ料の減額や契約打ち切りが起こるケースはそうありません。

「賃貸重要がそれほど高いなら、わざわざ空室保障を付けなくていいのでは？」とも思うかもしれません。ただ、集金代行契約でもし数ヶ月間も家賃滞納が続いてしまったら、あるいは事故物件となって数ヶ月間も空室が出てしまったら、オーナーはその間のローン返済を家賃ではなく自己資金で全てまかなうことになります。

確率的にはそうした事態が起こる可能性は低いでしょうが、一括借上げにすることで、そうした「万が一」の心配も払拭できます。したがって一括借上げ契約は、賃貸経営で長期の空室や家賃滞納、事故など不測の事態に備える“保険”とも捉えられます。

ちなみに、なぜ事故物件となって長期の空室が出たり、大幅に設定賃料を下げたりせざるをえなくなった場合でもオーナーに家賃が支払われるかというと、管理会社は他にも多くの戸数を借上げているからです。収益を担う部屋を多く抱えているからこそ、そのスケールメリットによって一部の不採算案件をもまかなえるわけです。

一括借上げのリスクを下げる「家賃の相場チェック」

以上をふまえると、こんなタイプの人は一括借上げの方がベターと言えます。

①リスクをできるだけ抑えたい人

なるべく痛い目にあう可能性を減らしたいという“石橋を叩いて渡りたい”派には、まさに投資信託的な特徴を持つ一括借上げスタイルが合うでしょう。

②忙しい人

前述のように、一括借上げは集金代行より手間がかからず、仕事やプライベートの時間が圧迫される心配がほとんどありません。

③不動産投資が初めての人

要は不動産投資の知識がほとんどない方、あるいは不動産投資のことを勉強する時間や気力がない方。前述の通り集金代行の場合、オーナー自身が判断する局面がいくつかあるので、知識がある程度ないと完全に業者任せになってしまいます。

④長期運用を考えている人

もし5年や10年程度で物件を売ろうと考えているなら、わざわざ一括借上げにしなくても、利回りの高い集金代行でOKでしょう。一方、長く運用すればするほど、長期の家賃滞納や事故の機会も増えます。だからこそ一括借上げ契約で“保険”をかけておくのがベターではないでしょうか。

反対に集金代行の方は、安心感よりも投資としての収益性を重視したいという人。あるいは不動産投資の知識がある程度あり、賃貸経営にそれなりにコミットする余裕がある人は、集金代行の方がお得と言えるでしょう。

ちなみに、いくら一括借上げ契約が「何か起こった時の保険」的な存在とはいえ、一括借上げにもリスクはあります。その最たるが、一括借上げ料の減額や、一括借上げ契約の解約です。ただ、そのリスクをできる限り抑える方法も、実はあります。それは、物件購入前に「家賃相場」をきちんと調べることです。

まずはHOME’Sなどの大手不動産サイトで、対象物件と同じ条件を指定して物件検索し、家賃相場を調べます。対象物件の設定家賃が相場とおおむね相違なければOKですが、もし相場より不自然に高ければ、将来的に一括借上げ料の減額や契約打ち切りが起こる可能性が高いと言えます。

また同条件で築10年～50年くらいまでの物件の家賃も確認し、築年が深くなることで大きく家賃相場が下がっていないかもチェックしましょう。これが当該物件の、“将来の家賃推移”の目安となります。こうした家賃相場のチェックは、不動産業者のみが扱える物件情報交換システム「レインズ」で行うとより正確なので、購入前に物件販売会社の営業マンに頼んで数字を出してもらうのがいいでしょう。

以上、今回は一括借上げ契約にすべきかどうかを決める判断基準をご紹介しました。この記事を参考にして、ご自身により適した選択をしていただければと幸いです。