まずは契約解除ができるか診断しましょう

投資不動産の売買契約を結んでしまったけど、やっぱり契約を取りやめたいけどどうしたらいいかわからないという方に向けて、簡単に解約手続きを完了させる方法を伝授します。まずは、あなたが契約の取りやめをできるのかどうか診断してみましょう。下記の質問項目が全て「はい」に当てはまる場合は「はい」に進み、一つ以上「いいえ」がある場合は「いいえ」に進んでください。

クーリングオフとは立場の弱い買主を守るためのものであり、条件を満たせば理由なしに一方的に契約を取りやめることができる制度です。ただ、適用条件があるので注意が必要です。

まず、クーリングオフや手付金解除ができる大前提として、物件の引き渡しと代金の全額を支払らっていないことが条件となります。もしクーリングオフができない場合でも、手付金解除という方法を使えば契約の白紙撤回ができるケースもあります。これは業者に支払った手付金（代金の20％以内まで）を放棄することで手付解除をする方法です。手付金の下限額は決まっていないので、いくら渡してもいいです。手付金を渡さないこともできますが、そうすると手付金解除ができなくなってしまいます。そもそもの制度の意味がなくなってしまうので、自分のリスク回避のために少額でも渡した方がいいでしょう。

これを送ればOK（便利なテンプレート付き）

クーリングオフや手付金解除をする際は、内容証明が確実です。内容証明は契約解除の書面が発行された時点で効果を発揮します。つまり、相手方に書面が届いた日ではなく、内容証明を出した日が契約解除の日にちということになります。この時、無条件解約であるので解約の理由をいう必要はありません。他にも、内容証明を作成する上での決まりごとがいくつかあるので確認が必要です。

【内容証明を出す際の規定】

• 用紙の指定はありません。
• 1枚の文字制限
  縦書き：1行に20字以内、26行以内
  横書き：1行に26字以内・20行以内、1行に20字以・26行以内、1行に13字以内・40行以内
• １字としてカウントする使用可能な文字
  
• ご自身と業者の住所、氏名を記載します。（前文・後文どちらでも可）
• 計３通同様のものを準備します。１枚はご自身で保管、１枚は業者で保管、１枚は郵便局で保管となります。コピーして全部にご自身の名前の隣に印鑑（認印でも可）を押します。

クーリングオフ（wordテンプレ）／  手付金解除（wordテンプレ）

契約破棄したくなるような物件を契約する前にこう対処しよう

よくあるのが、急かされてとりあえず契約してしまったというケースです。業者から「今買わないとなくなってしまう、」「今週までしか物件を抑えられない」と契約を急かされた場合、それは営業文句の可能性もあるので鵜呑みにしてはいけません。実際、３ヶ月くらいは物件を押さえることができたりもします。不動産業界でよく使うサンタメ（他人物売買をおおよそ３ヶ月で販売する）ということです。実際に売主から物件を預かり、仲介する業者は媒介契約（物件の販売を預かる）を３ヶ月で締結するのが一般的です。買主に深く考える余地を与えない方が契約してもらえる確率が上がる、という業者本意の言動の可能性もあります。

そもそも、その物件でなくてはいけない理由があるのかを考えてみましょう。たとえば、「将来的に高値で売れる物件だから希少価値が高いので他の人も狙っています。早くしないと売れてします」と言われたとします。その時に、他にもうこの条件の物件は出てこないのだと一概に思い込んではいけません。たしかに、希少価値が高いかもしれませんが、首都圏また他の地域でも将来資産価値が下がりづらいような場所はたくさんあります。実は新築であれば似たようなスキームの物件はわりと出てきたりします。焦って契約を進める前にまずは、現在の相場にあった販売価格、家賃設定なのかを調べましょう。ただ、自分で相場を調べるとなると時間と労力がかなり必要となりますので、そこは信頼できるデータを提示してもらえるような、第三者の意見をもらうことをお勧めします。セカンドオピニオンを行うことで、新たな観点の発見もあると思います。尚、物件選びの際に最低限抑えておくべき項目に関しては、こちらの記事を参考にしてみてください。（不動産投資初心者向け）

つづいて、物件を見過ぎて選びきれなくなってしまったというケースです。この場合は、物件選定の軸を決めることが大事です。何を基準に物件を決めるのかあらためて次の手順で見直してみましょう。まず、不動産投資を始める目的は何なのかです。もし、老後の年金代わりとして30年、40年と長く保有し資産形成をするのであれば、利回りよりも耐久年数の長い新築、もしくは築浅の中古を選びたいところです。逆に、事業として不動産投資を考えるのであれば、毎月のキャッシュフローが良かったり、将来売却した時に利益がでる物件などを検討していくはずです。

最後に、その目的を達成するためにはそもそも不動産が必要なのかです。投資商品は、不動産投資だけでなく、株や投資信託などさまざまあります。その中で、「あえて不動産投資をやる」と決めていなければ、条件のいい物件だとしてもなかなか踏み出せないことが多いです。不動産と決めたのであれば、どこまでの許容範囲の物件であれば買いなのか、いつまでに購入するのか目安を持っておきましょう。100％理想の物件が見つかることはなかなか難しいかもしれないので、自分の中で80％の物件であれば買いと決めてしまって始めるのもありだと思います。もっと、もっとと買い渋っていると、ずっと不動産投資が始められず時間だけが経ってしまいます。資産形成として長きに持ち続けるのであれば、早く始めるに越したことはありません。不動産投資を早く始めた方が実入りも大きくなるので、機会損失は一番勿体無いことなのです。

まとめると、自分が不動産投資を始める目的は何であるのか、目的を実現させるための商品選定、不動産投資をする上でいつ頃までに始めるのか、の3点を基準に業者、物件選定をしてみてはいかがでしょう。契約撤回をしたけどやっぱり不動産投資を始めたい！という方はぜひ参考にしてみてください。