--- title: 実は敷金ではまかなえない！ワンルーム投資の原状回復費のオーナー負担額 - Naviva - 不動産投資の裏事情 description: "ワンルームマンション投資の賃貸経営で、オーナーが忘れてはいけないのが、部屋の「原状回復費用」です。物件に入居者がいれば当然、部屋に汚れや何らかのダメージが生じます。入居者の入れ替えの際に、それをクリーニングや改修できれいにするための費用が、原状回復費用です。投資用ワンルームマンションでは、入居者が3～5年で入れ替わることが一般的なので、借主はおおよそ3～5年ごとに部屋の原状回復費用を負担することになります。\n\n「でも、入居者が入居時に預ける『敷金』で、たいていの改修はまかなえるのでは？」とも思うかもしれませんが、実はそうではないのです。敷金では決して、原状回復費用のすべてはまかなえません。いったいなぜでしょう？" image: https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail_128.png --- [![Naviva](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/logo-naviva.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) [![Naviva](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/logo-naviva@2x.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) [![Naviva](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/logo-naviva-sp@2x.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) 当サイトは、不動産投資をこれから始めようとしている人が安心して契約をできるように、 グレーなことが多すぎる不動産投資業界の素性を編集部が明かすWEBマガジンです。 - [Naviva Top](https://www.joyfuli.co.jp/column/) - [ローン・借り入れ](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/ローン-借り入れ/) - [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク) - [節税対策](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/節税対策) - [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) - [オーナーの声](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/オーナーの声) ## 実は敷金ではまかなえない！ワンルーム投資の原状回復費のオーナー負担額 - [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) [![](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail_128.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/owners-share-of-restoration-costs-for-one-room-investments) #### 今回の裏話 1. [「敷金でまかなえる」は大きな間違い](https://www.joyfuli.co.jp/column/owners-share-of-restoration-costs-for-one-room-investments#a) 2. [オーナーの負担額は7～8万円が一般的](https://www.joyfuli.co.jp/column/owners-share-of-restoration-costs-for-one-room-investments#b) 3. [一括借上げであればオーナー負担はゼロ](https://www.joyfuli.co.jp/column/owners-share-of-restoration-costs-for-one-room-investments#c) ## 「敷金でまかなえる」は大きな間違い ワンルームマンション投資の賃貸経営で、オーナーが忘れてはいけないのが、部屋の「原状回復費用」です。物件に入居者がいれば当然、部屋に汚れや何らかのダメージが生じます。入居者の入れ替えの際に、それをクリーニングや改修できれいにするための費用が、原状回復費用です。投資用ワンルームマンションでは、入居者が3～5年で入れ替わることが一般的なので、借主はおおよそ3～5年ごとに部屋の原状回復費用を負担することになります。 「でも、入居者が入居時に預ける『敷金』で、たいていの改修はまかなえるのでは？」とも思うかもしれませんが、実はそうではないのです。敷金では決して、原状回復費用のすべてはまかなえません。いったいなぜでしょう？ 原状回復費用を、貸主と入居者のどちらが負担するかについては、原則として「経年変化」や「通常損耗」に関しては貸主が負担し、「入居者の故意や過失により発生した損耗やキズ」などは入居者が負担する決まりになっています。つまりは、通常の常識的な使用で発生する劣化はすべて、貸主が負担する必要があるのです。 したがって敷金があてられるのは、基本的には入居者の故意や過失で生じた損耗に対してのみです。もしそれを敷金でまかないきれない場合は、入居者が追加で費用を出します。逆に、入居者負担の原状回復費用が敷金の範囲で収まる場合は、敷金の残りは入居者に戻されます。敷金というのは、あくまで入居者負担の原状回復に備える「準備金」なのです。 ## オーナーの負担額は7〜8万円が一般的 では、具体的にどんなケースで貸主負担となり、どんなケースで入居者負担となるのでしょう？　その判断基準になるのが、「賃貸住宅紛争防止条例」です。これは正式名を「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」といい、かんたんに「東京ルール」と呼ばれることもあります。ここに原状回復に関する細かなルールが述べられていて、賃貸契約の際にはそれを宅地建物取引業者が借り主に説明することが義務付けられています。 そしてその内容を見てみると、貸主が負担すべき範囲は、イメージ以上に多いことがわかります。あくまで一般的な例示にはなりますが、以下にいくつか挙げてみましょう。 ### ＜貸主負担となるケース＞ - 冷蔵庫やテレビの後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）。 - 家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ、設置跡。 - エアコンの設置による壁のビス穴、跡。 - 特に破損はないが、次の入居者のために行う畳の張替え（裏返し・表替え）。 - 壁に貼ったポスターや絵画の跡。 - 壁などの画鋲・ピンなどの穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの） - 地震など自然災害で発生したガラスの破損。 - 入居者の入れ替えにともなう鍵の取替え（破損や鍵紛失のない場合）。 - 専門業者による部屋全体のハウスクリーニングや、床のワックスがけ、排水管の清掃。 一方、以下のようなケースは、原状回復は基本的に入居者の負担となります。 ### ＜入居者負担となるケース＞ - たばこのヤニによる変色や臭いが、喫煙しない場合の損耗を明らかに超える場合。 - ペットによる壁や柱のキズ・臭い。 - 薬品などをこぼしたままにしたことによる設備の変色。 - 設備の故障を放置したことによる破損。 - 壁などのくぎ穴、ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な程度のもの） ちなみに東京ルールというだけに、適用されるのは東京の物件のみかと思いますが、最近は東京以外の物件でも同じような契約形態が広がっているようです。 では実際のところワンルームマンション投資では、貸主が負担する原状回復費用はいくらくらいになるのが普通でしょうか。 1ルームや1Kタイプの部屋であれば、前述の通り3～5年ほどで入れ替えが発生することが多く、その際に発生する原状回復費用は7～8万円程度になるのが一般的です。したがって貸主は、7～8万円の原状回復費用が4年に1度程度発生することを、見越しておく必要があるわけです。 ## 一括借上げであればオーナー負担はゼロ ただ、見落としてはいけないポイントが1つあります。約4年に1度、7～8万円程度の原状回復費用を負担する必要があるのは、賃貸運用のスタイルが「集金代行」である場合です。 ワンルームマンション投資では、空室や家賃滞納が発生してもオーナーに家賃が支払われる「一括借上げ（サブリース）」のスタイルを選ぶ人が少なくありません。そして一括借上げ型であれば、オーナーは原状回復費用を負担する必要はありません。 なぜなら一括借上げ型では、まずオーナーが不動産投資会社に部屋を貸し、その不動産投資会社が入居者に部屋を貸す形になるからです。要は入居者に部屋を直接貸すのは不動産投資会社となり、原状回復費用も会社が負担するのです。 一方、集金代行の場合、空室や家賃滞納が発生した場合、オーナーは無収入になるだけでなく、上で述べたように原状回復費用もオーナーが負担することになります。そのぶん、一括借上げよりも、手数料を安く抑えられるメリットがあります。 ただ両者の手数料を比べてみると、通常、集金代行は賃料の3％前後であるのに対し、一括借上は賃料の7～10％ほどです。したがって一括借上は、手数料を毎月数千円多く払うことで、空室や家賃滞納、そして原状回復費用のリスクをカバーする仕組みともいえます。それをふまえると、この手数料が決して法外に高いわけではないことがよくわかります。 もちろん、何に重きを置くかで、それぞれの価値も変わってきます。多少のリスクを冒しても利回りを上げたいのであれば、集金代行が正解になります。逆に利回りよりも安心感や確実性、手間のなさを求めるのであれば、一括借上げが正解になるわけです。 いずれにしても、不動産投資では原状回復費用のこともきちんと念頭に入れておくことが大切になります。そのうえで、自分によりマッチしたスタイルを選びたいところです。 [![新規CTA](https://hubspot-no-cache-na2-prod.s3.amazonaws.com/cta/default/6061488/503564b5-adb0-4dc4-a645-3ee69812249b.png)](https://hubspot-cta-redirect-na2-prod.s3.amazonaws.com/cta/redirect/6061488/503564b5-adb0-4dc4-a645-3ee69812249b) この記事をシェアする **[NAVIVA運営部](https://www.joyfuli.co.jp/column/author/naviva運営部)** ![NAVIVA運営部](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva/images/naviva-author.png) 営業担当者からの一方的な情報だけではなく、公平性のある不動産投資の正しい知識を持っていただきたいと考え、不動産投資情報のリアルな裏側を包み隠さずお伝えいたします。 NAVIVAでは、不動産投資に関する裏情報の配信のほか、不動産に関するチェックリストの配布や無料相談や各種セミナーの開催など、不動産投資をお考えの方にとって、お役立ちになるような情報をご提供しております。 #### 関連記事： [![不動産投資の「入居率」に騙されるな！実は入居率にもいろいろある](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail_83.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/various-types-of-occupancy-rates) #### [不動産投資の「入居率」に騙されるな！実は入居率にもいろいろある](https://www.joyfuli.co.jp/column/various-types-of-occupancy-rates) 今回の裏話 ひとくちに入居率といっても、種類により意味が違う 「時点入居率」は、業者が“盛る”ために使いがち 家賃保証型の場合、「管理物件全体の入居率」が肝 [![不動産投資業界は賃貸管理で実はめっちゃ儲かってる！？～一括借上契約の本当のリスクとは何か～](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/guarantee-charge-return-risk.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/guarantee-charge-return-risk) #### [不動産投資業界は賃貸管理で実はめっちゃ儲かってる！？～一括借上契約の本当のリスクとは何か～](https://www.joyfuli.co.jp/column/guarantee-charge-return-risk) 近年、一部で問題も発生している一括借上契約。実際のところ、どれくらいリスキーなものなんでしょう？... [![「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/Canva%20images/%E6%9C%AC%E6%96%87%E3%82%92%E8%BF%BD%E5%8A%A0-1.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) #### [「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) 目次 設備修繕費用とは 中古物件は購入直後に修繕が発生する可能性アリ 不安な方は設備保証サービスの利用を 設備保証サービスを利用するさいの注意点 [![話題の「空き家不動産投資」は、どれほど儲かるのか!?](https://www.joyfuli.co.jp/hubfs/naviva-thumbnail%20(12).png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/how-profitable-is-the-hot-topic-of-vacant-house-real-estate-investment) #### [話題の「空き家不動産投資」は、どれほど儲かるのか!?](https://www.joyfuli.co.jp/column/how-profitable-is-the-hot-topic-of-vacant-house-real-estate-investment) 今回の裏話 都会の空き家物件を格安で買える理由は「再建築不可」にあり 超高利回りだが、物件購入の際にローンを組めない マンション投資とは、投資の性質が全く違う #### 人気の記事 [![路上で突然「名刺交換してください」。不動産投資の営業マンは、なぜそんな昭和なスタイル!?](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/why-we-do-walk-in-sales-1.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-we-do-walk-in-sales) #### [路上で突然「名刺交換してください」。不動産投資の営業マンは、なぜそんな昭和なスタイル!?](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-we-do-walk-in-sales) [![なぜ20代のサラリーマンに不動産投資の営業電話をかけるのか!?不動産投資営業の知られざる世界](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/unknown-world-of-real-estate-investment.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/unknown-world-of-real-estate-investment) #### [なぜ20代のサラリーマンに不動産投資の営業電話をかけるのか!?不動産投資営業の知られざる世界](https://www.joyfuli.co.jp/column/unknown-world-of-real-estate-investment) [![自衛隊にワンルーム投資をする人が多く、より近年増えている理由](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/naviva-thumbnail_105.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-the-self-defense-forces-invest-in-studio-apartments) #### [自衛隊にワンルーム投資をする人が多く、より近年増えている理由](https://www.joyfuli.co.jp/column/why-the-self-defense-forces-invest-in-studio-apartments) #### 最新の記事 [![金融資産と実物資産、持つべきものはどっち？](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/Canva%20images/%E5%AE%9F%E7%89%A9%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%A8%E9%87%91%E8%9E%8D%E8%B3%87%E7%94%A3.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit-0) #### [金融資産と実物資産、持つべきものはどっち？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit-0) [![「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/Canva%20images/%E6%9C%AC%E6%96%87%E3%82%92%E8%BF%BD%E5%8A%A0-1.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) #### [「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) [![アパート経営は儲かるって聞くけど実際どうなの？](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/Canva%20images/%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E7%B5%8C%E5%96%B6%E3%81%AF%E5%84%B2%E3%81%8B%E3%82%8B%E3%81%A3%E3%81%A6%E8%81%9E%E3%81%8F%E3%81%91%E3%81%A9%E5%AE%9F%E9%9A%9B%E3%81%A9%E3%81%86%E3%81%AA%E3%81%AE%EF%BC%9F.png?width=100)](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit) #### [アパート経営は儲かるって聞くけど実際どうなの？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit) #### カテゴリー [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク) [ローン・借り入れ](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/ローン-借り入れ) [オーナーの声](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/オーナーの声) [節税対策](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/節税対策) [![NAVIVA](https://www.joyfuli.co.jp/hs-fs/hubfs/naviva/images/logo-naviva.png?width=233&name=logo-naviva.png)](https://www.joyfuli.co.jp/column/) 当WEBサイトは、不動産投資をこれから始めようとしている人が安心して契約をできるように、グレーなことが多すぎる不動産投資業界の素性を編集部が明かすWEBマガジンです。 #### カテゴリー - [ローン・借り入れ](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/ローン-借り入れ/) - [リスク](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/リスク) - [節税対策](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/節税対策) - [サラリーマンの不動産投資](https://www.joyfuli.co.jp/column/tag/サラリーマンの不動産投資) #### 最新の記事 #### [金融資産と実物資産、持つべきものはどっち？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit-0) #### [「設備修繕費用」しっかり把握していますか？](https://www.joyfuli.co.jp/column/do-you-know-the-facility-repair-costs) #### [アパート経営は儲かるって聞くけど実際どうなの？](https://www.joyfuli.co.jp/column/does-the-apartment-management-make-a-profit) ##### **メールマガジン** 最新情報をメールにてお届けします [**Subscribe** to RSS Feeds](https://www.joyfuli.co.jp/column/rss.xml) [Copyrights © All Rights Reserved by Joyful Investment Inc.](https://www.joyfuli.co.jp/)